Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) is een baten-lastenagentschap en heeft de grootste en meest diverse vastgoedportefeuille van Nederland in beheer en bestaat uit (landbouw)gronden, gevangenissen, rechtbanken, kazernes, vliegvelden, oefenterreinen, ministeries, havens, (belasting)kantoren, monumenten zonder huisvestingsfunctie, musea en paleizen. Het gaat in totaal om ruim 12 miljoen m² aan gebouwen en circa 89.000 hectare aan grond.

Het RVB zet dit vastgoed in voor de realisatie van rijksoverheidsdoelen, in samenwerking met, en met het oog voor de omgeving. De opdracht is het effectief en efficiënt inzetten van het rijksvastgoed, het maatschappelijk en financieel rendement uit vastgoed optimaliseren en het verlagen van kosten voor het Rijk.

De hiertoe strekkende vastgoedportefeuillestrategie steunt op vijf pijlers: toekomstbestendigheid, technische kwaliteit, veiligheid, maatschappelijk rendement en duurzaamheid.

Het RVB staat de komende jaren voor een aanzienlijke opgave voor de rijkshuisvesting. Tot en met 2020 moet de huisvesting worden gerealiseerd die de departementen de mogelijkheden geeft om de taakstellingen op de bedrijfsvoering in het kader van SGO-5 te realiseren. Daarnaast worden op basis van het huidige kabinetsbeleid onze ambities met betrekking tot duurzaamheid en vastgoedportefeuille verder uitgewerkt. Ook in de minst ingrijpende scenario’s vergt dit forse investeringen.

Het RVB is vraaggestuurd. De vraag vloeit met name voort uit de masterplannen voor de kantoorhuisvesting, de huisvestingsbehoeften vanuit de specialties, de wensen voor dienstverlening vanuit Defensie en de behoefte aan te verkopen/ontwikkelen projecten/gebieden.

De begrotingsposten van het RVB geven inzicht in een deel van de dienstverlening van het RVB. Op grond van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving mogen diverse posten niet tot omzet worden gerekend. Deze posten worden daarom ook niet begroot en verantwoord bij het Rijksvastgoedbedrijf. Het gaat hierbij onder andere om de programmagelden van Defensie en kasstromen die voortvloeien uit de verkopen middelenafspraak, pacht en zakelijke lasten.

Aan het eind van de paragraaf ‘Overzicht doelmatigheidsindicatoren’ is een tabel opgenomen die een beter inzicht geeft in de productie van het RVB.

Toelichting

Baten

Omzet

Omzet moederdepartement

Omzet overige departementen

De omzet overige departementen omvat opbrengsten voor geleverde producten en diensten aan departementen. Het gaat daarbij met name om ontvangen gebruiksvergoedingen voor kantoren en specialties. Op basis van de overeengekomen huurprijsmethodiek brengt het RVB een gebruiksvergoeding in rekening. In de ramingen van de gebruiksvergoeding is onder meer rekening gehouden met de (geactualiseerde concept) masterplannen kantoren, het afsluiten van nieuwe contracten en met de verwachte beëindiging van contracten.

Voor wat betreft de dienstverlening aan Ministerie van Defensie is alleen de vergoeding vanuit Defensie voor de apparaatsinzet van het RVB in deze post opgenomen. De programmagelden voor de dienstverlening aan Defensie (nieuwbouw en instandhouding) zijn niet in de omzet opgenomen.

Omzet derden

Deze omzet betreft de baten vanuit het Kader Overname Rijksvastgoed (KORV), de verkoop van onroerend goed en de inkomsten vanuit de exploitatie van een aantal bijzondere objecten zoals parkeergarages en de Grafelijke Zalen van het Binnenhof. Voorts zijn in deze omzet opgenomen de baten uit verhuur aan musea en internationale organisatie.

Bijzondere baten

Dit betreft met name de uren die worden ingezet op rijkshuisvestingsprojecten. Deze worden geactiveerd en als potentiele omzet gewaardeerd zolang projecten nog niet zijn opgeleverd.

Rentebaten

Dit betreft de baten voorzien vanuit de rekening courantverhouding met het Ministerie van Financiën.

Lasten

Apparaatskosten

Personele kosten

Dit betreft de kosten van het eigen apparaat, met name van salaris- en opleidingskosten. Daarnaast betreft het de kosten van externe inzet voor zowel het primaire als het secundaire proces. De kosten van de externe inzet worden op 13% van de totale personeelskosten berekend.

Materiële kosten

Deze kosten betreffen met name de kosten voor de eigen huisvesting en van het eigen ICT-gebruik.

Afschrijvingskosten

Dit betreft met name de afschrijvingen op geactiveerde waarden van objecten, voortvloeiend uit investeringen vanuit masterplannen kantoren en huisvestingsbehoeften voor specialties. De afschrijvingstermijnen zijn afhankelijk van de categorie: grond/terreinen 0 jaar, erfpacht 5-100 jaar, gebouwen 15-60 jaar, en inventaris 3-15 jaar.

Dotaties voorzieningen

Dit betreffen dotaties aan met name de voorziening voor asbest. Deze dotaties vloeien voort uit eerder uitgevoerde inspecties.

Bijzondere lasten

De bijzondere lasten betreffen belangrijke elementen van de primaire processen van het RVB. In de tabel hieronder is een nadere toelichting van de specificatie opgenomen.

Toelichting tabel specificatie bijzondere lasten

Markthuren

Deze post betreft de huren die het RVB aan de markt betaalt. Het beleid is erop gericht departementen en diensten zo veel mogelijk in eigendomsobjecten te huisvesten. Hierdoor nemen de m² huurhuisvesting en de kosten ervan af.

DBFMO-lasten

Dit betreft de lasten van lopende en nieuwe DBFMO-contracten met marktpartijen. Het investeringsdeel (Design - Build - Finance) van deze lasten omgerekend naar rente en afschrijving en aldaar opgenomen. Deze post bevat alleen de vergoeding aan de consortia voor de operationele (Maintanance -Operate) kosten van de objecten.

Onderhoud rijkshuisvesting

Deze post betreft de kosten voor onderhoud en instandhouding van gebouwen en terreinen voor de rijkshuisvestingsportefeuille.

Belastingen en heffingen

Deze post betreft met name de onroerende zaakbelasting en de waterschapslasten over de voorraad onroerend goed die het RVB inzet voor rijkshuisvesting.

Energielasten

Dit betreft de energielasten in de kantorenportefeuille bij de rijkshuisvesting. Deze kosten worden bij de departementen in rekening gebracht via het regiotarief.

Ontwikkeling en verkoop onroerend goed

Dit betreft de kosten van ingekocht onroerend goed binnen het Kader Overname Rijksvastgoed (KORV) en de restant boekwaarde van verkochte eigen gebouwen en terreinen (niet KORV).

Overige bijzondere lasten

De bijzondere lasten betreffen met name de wederopleveringkosten bij contracteinde, kleinere investeringen voor de gebruikers, facilitaire leegstand- en ICT kosten en verwachte waardedaling.

Rentelasten

De rentelasten vloeien voort uit investeringen en zijn geraamd op basis van de afgesloten en nog af te sluiten leningen met het Ministerie van Financiën voor rijkshuisvesting (masterplannen kantoren en huisvestingsbehoefte voor specialties) en KORV- en ontwikkelprojecten. Daarnaast is rente opgenomen op DBFMO –contracten (Design Build Finance Maintanance en Operate).

Het kasstroomoverzicht geeft aan hoeveel kasmiddelen beschikbaar zijn gekomen of naar verwachting zullen komen en op welke wijze gebruik is, of zal worden gemaakt van deze middelen.

De operationele kasstromen zijn aanzienlijk hoger dan de inkomsten en uitgaven in de baten-lastenbegroting. Deze kasstromen zijn namelijk inclusief de dienstverlening aan Defensie, de kasstromen vanuit de kas-verplichtingenbegroting en de werkzaamheden buiten begrotingsverband, welke op basis van de verslaggevingsregels niet tot de omzet worden gerekend.

Toelichting

Investeringskasstroom

De investeringen in rijkshuisvesting en het beroep op de leenfaciliteit zijn gebaseerd op lopende en voorgenomen huisvestingsprojecten. Het RVB investeert in grond en gebouwen die in de balans onder de post materiële vaste activa worden verantwoord. In deze investeringen worden ook brandveiligheidsinvesteringen meegenomen en de investeringen uit hoofde van de instandhoudingsplicht, die bij het RVB is belegd. De investeringskasstroom neemt in 2019 en 2020 toe met name als gevolg van een aantal aankopen en voor het project EMA (European Medicine Agency). Daarnaast worden investeringen voorzien in het kader van de overname van vastgoed van andere rijksdiensten en betreft het investeringen voor ontwikkelprojecten.

Financieringskasstroom

De afdrachten aan het moederdepartement betreffen, conform de Regeling Agentschappen, het surplus op het eigen vermogen.

Daarnaast gaat het om de aflossing op lopende en toekomstige leningen in het kader van de rijkshuisvesting, de overname van vastgoed van andere rijksdiensten en aflossingen op leningen voor ontwikkelprojecten.

Het beroep op de leenfaciliteit komt overeen met de investeringsstroom. In de investeringsstroom zijn de diverse rijkshuisvestingsprojecten opgenomen. In onderstaande tabel zijn in ieder geval de grotere projecten opgenomen. Deze worden (deels) via de leenfaciliteit gefinancierd. Het meerjarige (indicatieve) bedrag van het investeringsvolume via de leenfaciliteit is opgenomen. De investeringen van PPS-marktpartijen zijn daarbij niet verwerkt.

Investeringen rijkshuisvesting boven € 20 mln.

Toelichting

Den Haag, Binnenhofcomplex

De Kamer is begin 2019 geïnformeerd over de ontwikkeling met betrekking tot het prijspeil, namelijk dat de huidige marktsituatie een financiële spanning op het beschikbare budget (van € 475 mln., prijspeil 2015) geeft. In de komende periode wordt duidelijk hoe groot de prijsstijging in de bouwsector zal zijn en wat dit betekent voor de renovatie.

Amsterdam, aankoop grond, ontwerp en bouw EMA.

Het stichtingsbudget ten laste van de leenfaciliteit voor het gebouw ten behoeve van huisvesting EMA bedraagt € 310 mln. Dit bestaat uit investeringen voor ontwerp, de bouw en de grond. De waarde van het met de marktpartij afgesloten contract over 20 jaar bedraagt € 255 mln. en kent naast de investering in ontwerp en bouw ook de onderhoudscomponent van het pand.

Utrecht, PPS nieuwbouw RIVM

Het in de tabel vermelde bedrag is de bijdrage van het Rijk in de financiering van het project. De waarde van het met de marktpartij afgesloten contract over 25 jaar bedraagt € 267 mln. Dit betreft zowel investering, als onderhoud als de algehele exploitatie van het pand.

Amsterdam, PPS Nieuwbouw rechtbank Parnas

Het in de tabel vermelde bedrag is de bijdrage van het Rijk in de financiering van dit PPS-project. De waarde van het met de marktpartij afgesloten contract over 30 jaar bedraagt ruim € 230 mln. Dit betreft zowel investering, als onderhoud als de algehele exploitatie van het pand.

Toelichting

Omzet per product

Met de producten bestrijkt het RVB de gehele keten van de huisvesting, vanaf de initiële vraag van een afnemer tot en met de realisatie (bouw en/of verbouw), het beheer, ontwikkeling en de afstoot. Het RVB werkt vraaggestuurd. Dit betekent dat in principe de jaarlijkse omzet voor een groot deel bepalend is voor de benodigde omvang van het personeelsbestand. Vanwege de afslanking en concentratie van de Rijksoverheid zal er op termijn minder huisvestingsvraag zijn. Het RVB zal daardoor minder m2 huisvesting leveren.

Overigens neemt de omzet komende jaren toe. Dit heeft ermee te maken dat nieuwe huisvesting per definitie duurder is (hogere afschrijvingslasten) dan oude huisvesting. Daarbij worden oude objecten verkocht. Zodoende resteert een relatief nieuwe voorraad.

Saldo baten en lasten

Het saldo van baten en lasten geeft een sluitend resultaatbeeld.

Rijkshuisvestingsvoorraad in 1.000 m2 BVO

De huisvestingsvoorraad zal de komende jaren door enerzijds het kabinetsbeleid en anderzijds adequate sturing door het RVB afnemen. Hoewel de masterplannen voor kantoren een toename te zien geven blijft het totaal verhuurd constant door de ontwikkelingen in de andere stelsels. De toename van de leegstand is opgenomen in drie categorieën. Bij de afstootopgave voor het RVB wordt gestreefd naar een optimale verhouding tussen de te realiseren verkoopopbrengsten en de kosten van de afstootleegstand.

Indicator technische kwaliteit (ITK) rijkshuisvesting

Dit betreft het gewogen gemiddelde van de technische conditie van alle gebouwen op een schaal van 1 (nieuwbouw) t/m 6 (extreem slecht). Deze conditie wordt mede bepaald door de staat van het onderhoud en (vervangings)investeringen. Op grond van voorraadoverwegingen (o.a. is een pand wel/niet strategisch, blijft het wel/niet in de voorraad) worden economische afwegingen gemaakt over het uitvoeren van onderhoud en investeringen. Voor een deel van de (niet-strategische) voorraad kan dan een slechtere ITK-score worden geaccepteerd.

Voorraad beheerde Defensieobjecten in 1.000 m2 BVO

De Defensieobjecten worden door het RVB onderhouden (instandhouding). Defensie voorziet de komende jaren per saldo minder m2 BVO in haar portefeuille.

Doelmatigheid verkoop vastgoed

Doelstelling is objecten te verkopen tegen tenminste de voorgecalculeerde bedragen die in een businesscase waren opgenomen.

Bezetting in FTE’s

De bezetting van ambtelijk personeel neemt toe tot het niveau van de afgesproken formatie. De afgelopen jaren was er sprake van veel vacatures binnen de formatie die nu nagenoeg volledig zijn ingevuld.

Apparaat-omzet indicator

Dit betreft de procentuele verhouding van de apparaatskosten van het RVB tot de omzet (totale baten) van de dienst. Een daling van de waarde van de indicator geeft aan dat de verhouding tussen de omzet en het ingezette apparaat verbetert.

Projecten binnen budget gerealiseerd

Het percentage projecten binnen budget gerealiseerd is vanaf 2016 gesteld op meer dan 80%. Het getuigt van ambitie om als norm te hebben dat het overgrote deel van de projecten wordt uitgevoerd binnen het afgesproken budget.

De ervaring leert dat het prognosticeren van de kosten van vastgoedprojecten niet eenvoudig is. De uitkomsten van aanbestedingen laten zich lastig voorspellen. Daarnaast kunnen tijdens de uitvoering van de projecten tegenvallers aan het licht komen.

Projecten tijdig gerealiseerd

Het percentage projecten tijdig gerealiseerd is vanaf 2016 gesteld op meer dan 80%. Deze norm houdt concreet in dat minder dan 20% van de projecten later wordt opgeleverd dan met de opdrachtgever is afgesproken. Een deel van de projecten kan vertragen doordat tijdens de uitvoering feiten boven water komen, waar vooraf geen rekening mee is gehouden. Dit zal nooit uit te sluiten zijn, maar ook voor deze indicator geldt dat met een goede kennisbundeling en professionaliteit het percentage waarbij de afgesproken tijd wordt overschreden, kan worden verminderd. Over enkele jaren (2021) kan deze norm ook naar 85%.

Productiviteit

De productiviteit geeft inzicht in de sturing op directe uren. Hoe meer directe uren worden ingezet, ofwel hoe minder indirecte/overige, hoe beter wordt gepresteerd. In de periode 2018 tot en met 2020 is nog sprake van een langzaam groeipad als gevolg van de in uitvoering zijnde harmonisatie en integratie van de processen.

Invulling van vacatures heeft de afgelopen jaren geleid tot een forse groei van de bezetting. Dit betreft voor het overgrote deel direct personeel waarvoor financiële dekking aanwezig is. Het aantal indirecte functies is over de afgelopen vijf jaar niet meegegroeid waarmee per saldo een efficiency voordeel is gerealiseerd. Daarnaast is vanaf 2019 intensiever ingezet op het verhogen van het aandeel declarabele uren.

Productie RVB

De omzet van het RVB in deze baten-lastenbegroting geeft geen volledig beeld op de werkelijke omvang van de te verrichten werkzaamheden, omdat een deel van deze werkzaamheden op grond van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving niet tot omzet mogen worden gerekend. Het gaat hierbij om de programmakosten voor Defensie, om posten uit de kas-verplichtingenbegroting en om verkopen en ingebruikgevingen op grond van middelenafspraken.

In onderstaande tabel zijn al deze werkzaamheden, gebaseerd op kasstromen, opgenomen in een overzicht van de ‘productie’.

De hoge ‘piekproductie’ in 2020 is vooral het gevolg van een aantal aankopen van objecten voor de rijkshuisvesting.