Inleiding

De Huurcommissie is een onpartijdige organisatie gericht op het oplossen van geschillen tussen huurder en verhuurder. Het werkterrein wordt vooral gevormd door het gereguleerde deel van de huurmarkt voor woonruimte. Als huurders en verhuurders er onderling niet uitkomen, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraken in het geschil omtrent voornamelijk de hoogte van huurprijzen, het onderhoud en de servicekosten.

Duidelijke informatie over de huurprijswetgeving kan verschillen van mening tussen huurders en verhuurders in een vroeg stadium oplossen en zo procedures bij de Huurcommissie voorkomen. Via verbeterde verzoekformulieren, een nieuwe website met klantportaal, de daarop te vinden huurprijscheck en de vormgeving van een nieuw klantcontactcentrum, heeft de Huurcommissie grote stappen gezet om de informatievoorziening richting huurder en verhuurder te verbeteren.

De organisatie is opgebouwd uit een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO), de Huurcommissie, en een agentschap, de Dienst van de Huurcommissie. De Dienst ondersteunt het ZBO. In deze jaarverantwoording van de Dienst zijn ook de uitgaven van het ZBO opgenomen. Jaarlijks verstrekt het ministerie van BZK een opdracht aan de Huurcommissie voor de uitvoering van de huurgeschillenbeslechting- en overige werkzaamheden op basis van een uitgebrachte offerte. Naast deze bijdrage vanuit het moederdepartement wordt een bijdrage van de verhuurders ontvangen via de verhuurderbijdrage en worden voor huurder en verhuurder leges geheven als zij in het ongelijk worden gesteld.

Het jaar 2024 stond voor de Huurcommissie in het teken van de Wet Betaalbare Huur (WBH). Deze wet, die met ingang van 1 juli 2024 in werking is getreden, leidt tot een verbreding en een verdieping van de werkzaamheden van de Huurcommissie. De verbreding komt tot stand door de uitbreiding van het domein van de Huurcommissie richting middensegment en het bedienen van een nieuwe klantgroep zijnde de gemeenten in de ondersteuning van hun toezichthoudende taak. De verdieping is gelegen in de uitvoering van deze nieuwe wetgeving evenals die van de tijdelijke tegemoetkoming blokverwarming. Dit zal leiden tot een substantiële zaaklaststijging die door de dienst goed moet worden opgevangen. Daarom zijn in 2024 de werk- en digitale processen aangepast en is de organisatie formeel gekanteld.

Met dit nieuwe fundament staat de Huurcommissie klaar voor een verdere stijging van de zaaklast die gaat komen aan te kunnen. In 2024 is de impact van de nieuwe wetgeving evenwel nog niet expliciet zichtbaar geworden in de cijfers. Dit komt mede doordat de WBH pas medio 2024 in werking is getreden en de gemeenten haar toezichthoudende taak nog verder aan het uitwerken zijn. In het nieuwe jaar zal de impact dus wel zichtbaar worden.

De raming voor het jaar 2024 lag dus hoger dan de realisatie over het jaar. De Huurcommissie heeft hierop ingespeeld door minder inhuur van externen en ook de ambtelijke bezetting is voorzichtig gedurende het jaar richting het nieuwe niveau van het vastgestelde O&F rapport gebracht. Dit heeft geleid tot lagere personeelskosten en mede daarom een beperkt positief saldo van baten en lasten. Dit incidentele effect zal met de stijging van de zaaklast in 2025, het nu op formatie zijn van de organisatie alsook de uitdagingen op ICT vlak, geen structureel karakter kennen.

Staat van baten en lasten

Toelichting

Baten

Omzet

Omzet moederdepartement

De omzet moederdepartement bestaat uit de vergoeding van de opdrachtgever. Deze bijdrage wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een afgestemde offerte waarin de te verwachte zaaklast en de daarmee samenhangende financiële consequenties zijn opgenomen. Deze offerte lag hoger dan oorspronkelijk begroot door meer inzet van mensen en middelen om het toegenomen aantal geschillen tijdig te kunnen verwerken. Omdat de bijdrage vanuit het moederdepartement vast is en er geen afrekening plaatsvindt op basis van het werkelijk aantal afgewikkelde schillen heeft dit in 2024 geleid tot een incidenteel positief saldo van baten en lasten. Dit saldo vloeit terug naar het moederdepartement.

Omzet derden

De omzet derden bestaat uit de verhuurderbijdrage die aan de verhuurders in rekening is gebracht en uit de ontvangen leges. De in rekening gebrachte verhuurderbijdrage aan verhuurders bedroeg in 2024 € 10,1 mln. De 274 corporaties hebben een beschikking ontvangen op basis van het aantal wooneenheden in beheer. Het CJIB draagt zorg voor de inning middels een verstuurde factuur.

De ontvangen leges zijn met € 0,4 mln gestegen naar € 1,8 mln. Dit ligt in lijn met de stijging van de afgewikkelde zaaklast. In circa 6.800 zaken is de verhuurder in het gelijk gesteld (voornamelijk zijn dit huurverhogingszaken) en in circa 5.700 zaken is de huurder in het gelijk gesteld. Bij de resterende zaken zijn beide partijen of geen van de partijen in het gelijk gesteld of is de zaak niet inhoudelijk afgewikkeld. In 2024 zijn circa 690 vrijstellingen voor de legesveroordeling aan huurders verleend vanwege een laag inkomen.

Lasten

Personele kosten

Eigen personeel

In lijn met de hogere zaaklast zijn de ambtelijke personeelsuitgaven gestegen tot € 17,6 mln. Dit is iets lager dan geraamd maar de raming van de zaaklast lag op een nog hoger niveau.

Inhuur externen

De raming externe inhuur was te hoog geraamd, de inhuur lag hier duidelijk onder. De zaaksoort huurverhoging, waarvan het aantal sterk fluctueert en die binnen de wettelijke termijn afgehandeld dienen te worden, vraagt jaarlijks een substantiële inzet van externen. Ook het incidenteel uitblijven van de effecten WBH in 2024 heeft een drukkend effect gehad op de uitgaven externen.

Overige personele kosten

De overige personele kosten zijn door de toename van het aantal medewerkers hoger uitgevallen in lijn met de raming.

Materiele kosten

Apparaat ICT

De Huurcommissie wordt steeds meer een ICT gedreven organisatie. Door deze verbeteringen zijn de ICT kosten hoger dan geraamd. Deze kosten hebben voor een groot deel betrekking op de verdere uitbouw van het primaire zaaksysteem maar ook de vormgeving van het datadashboard om goed te kunnen sturen. Verder leidt de uitbreiding van het personeelsbestand (van 173 naar 249 fte’s) tot navenant hogere ICT uitgaven. Deze hogere uitgaven kennen een structurele doorwerking. De organisatie wordt steeds meer digitaal gedreven met navenant hogere uitgaven.

Overige materiële kosten

De overige materiële kosten zijn zoals geraamd gestegen in lijn met de hogere zaaklast en daarmee gemoeide kosten zoals huur zittingslocaties en vacatiegelden. Met name deze laatste post is duidelijk toegenomen in 2024.

Afschrijvingskosten

De keuze is gemaakt om over te stappen naar de Shared Service Center van het Rijk voor ICT (SSC-ICT) vanwege de beheersmatige voordelen die hiermee samenhangen. Deze keuze vraagt om het versneld afschrijven van een deel van de geactiveerde devices. Deze versnelde afschrijving is opgenomen als bijzondere waardevermindering in de bijzondere lasten.

Bijzondere lasten

In 2024 zijn dubieuze debiteuren die al jaren openstonden, en waarvan het CJIB heeft aangegeven dat ze niet inbaar zijn, afgeboekt. De bijzondere waardevermindering van de devices is als bijzondere last opgenomen.

Saldo van baten en lasten

Per saldo is een positief resultaat behaald van € 2,6 mln. Dit resultaat wordt toegevoegd aan het bestaande eigen vermogen van de dienst tot het gestelde maximum van € 1,4 mln. zijnde 5% van de omzet in de afgelopen drie jaren. Een bedrag van € 2,0 mln. zal terugvloeien naar het moederdepartement.

Balans

Toelichting

Activa

Vaste activa

Materiële vaste activa

De Dienst van de Huurcommissie huurt zijn kantoorruimten, deze panden staan daarom niet op de balans. De overige materiële vaste activa zijn hoofdzakelijk ICT middelen voor de zittingen In 2024 zijn investeringen gedaan in laptops, beeldschermen, telefoons, gereedschappen voor onderzoekers, een scooter en een couverteermachine. De devices die overgaan naar SSC-ICT zijn eind 2024 afgewaardeerd.

Vlottende activa

Debiteuren

In oktober 2024 zijn 300 beschikkingen door de Huurcommissie over de verhuurderbijdrage verzonden. De verhuurderbijdrage voor 2024 is vastgesteld op € 10,1 mln. Eind 2024 stond hiervan nog € 8,3 mln. open.

Overige vorderingen en overlopende activa

Dit zijn de vooruitbetaalde kosten aan derden in 2024 voor het jaar 2025, betaalde waarborgsommen en gefactureerde detacheringen.

Liquide middelen

Het rekening courant saldo van de Huurcommissie van € 0,5 mln. negatief. Dat betekent dat de Huurcommissie niet als vorig jaar de maximale roodstand overschrijdt.

Passiva

Eigen vermogen

Exploitatiereserve

In 2024 is het verloop van het eigen vermogen als volgt:

Het eigen vermogen wordt gevormd door enerzijds de exploitatiereserve en anderzijds het onverdeeld resultaat over 2024. De exploitatiereserve is in 2024 gemuteerd door verwerking van het onverdeeld resultaat 2023.

Onverdeeld resultaat

Het saldo van baten en lasten is positief en bedraagt € 2,6 mln. Dit wordt toegevoegd aan het eigen vermogen van de Dienst tot en met de geldende maximale norm. Het restant wordt aan het moederdepartement afgedragen.

Voorzieningen

De voorzieningen die op de balans staan betreffen kosten in verband met de reorganisaties van de Dienst van de Huurcommissie in 2012 en 2018. Deze post is gedaald door de reguliere onttrekkingen en het vrijvallen van een deel van de voorziening.

Kortlopende schulden

Crediteuren

Dit betreft in 2024 ontvangen maar per ultimo 2024 nog niet betaalde facturen voor gemaakte kosten die betrekking hebben op 2024.

Overige schulden en overlopende passiva

De overlopende passiva bestaan uit de nog te ontvangen facturen, legesvoorschotten, reserveringen IKB-uren, enkele vooruit ontvangen bedragen en het negatieve rekening courant saldo. Met name deze laatste zorgt voor een grote daling van deze post ten opzichte van 2023.

Kasstroomoverzicht

Toelichting

Operationele Kasstroom

De verkregen opdracht voor 2024 heeft geleid tot een hogere operationele kasstroom. Mede door de toename van het personeelsbestand en de verbeteringen in de ICT zijn zowel de ontvangsten als de uitgaven hoger dan oorspronkelijk begroot. Daarnaast zijn de toename van de kortlopende vorderingen, de toename van de voorzieningen en de mutatie van de afschrijvingen ook van invloed geweest op de operationele kasstroom.

Investeringskasstroom

In 2024 zijn investeringen gedaan in onder andere laptops, beeldschermen, telefoons en gereedschappen voor de onderzoekers voor € 0,2 mln.

Doelmatigheidsindicatoren

Toelichting

Generiek deel

Gemiddeld integraal tarief per geschil

Het gemiddeld integraal tarief per geschil is uitgekomen op € 1.904, een stijging van circa 4% in lijn met de inflatieontwikkeling in 2024. Dit is nog beperkt gezien de sterkte stijging van de personeelskosten in 2024 wat circa 70% van de totale uitgaven van de Huurcommissie betreft.   

Fte-totaal

In de tweede helft van het jaar 2024 is de organisatie van de Huurcommissie op een nieuwe wijze vormgegeven en de bezetting van de Huurcommissie is daarmee verder verambtelijkt. Het aantal fte’s is hiermee toegenomen naar 249 onderverdeeld in 12 fte voor het ZBO (bestuur en zittingsvoorzitters) en 237 fte voor de Dienst. Daarnaast wordt jaarlijks gebruik gemaakt van externe inhuur maar deze is ultimo 2024 sterk teruggebracht naar slechts 19 fte’s mede als gevolg van de handhaving wet deregulering beoordeling arbeidsrelaties (DBA). Het aandeel externe inhuur ten opzichte van de totale bemensing van de Huurcommissie is ook dit jaar verder afgenomen van 25% eind 2023 naar slechts 7% eind 2024. 

Saldo van baten en lasten

Het saldo van baten en lasten is positief en bedraagt € 2,6 mln. Dit wordt toegevoegd aan het eigen vermogen van de Dienst tot en met de geldende maximale norm. Het restant van € 2 mln wordt aan het moederdepartement afgedragen.

Productie

De afwikkeling van een geschil doorloopt verschillende stadia. Het geschil kan in een commissievergadering worden behandeld of worden afgewikkeld via een voorzittersuitspraak. Op een dergelijk uitspraak kan verzet worden aangetekend en dit verzet kan op zijn beurt leiden tot een hernieuwde behandeling van het geschil. Dit betekent dat het dossier tot drie keer terug komt in de productie van de Huurcommissie. Om dubbeltellingen te voorkomen wordt enkel de afwikkeling van het feitelijke geschil meegeteld in de productiecijfers. Verzetzaken en herbehandelingen (de zogenaamde 20.7 zaken) zijn dus niet dubbel in de cijfers opgenomen. 

In 2024 zijn in totaal ruim 17.700 zaken beslecht door de Huurcommissie. De afwikkeling van deze zaken varieert van een niet inhoudelijke voorzittersuitspraak als de leges niet zijn betaald tot een inhoudelijke voorzittersuitspraak waarop verzet werd aangetekend waarna vervolgens ook nog een behandeling in een commissie heeft plaatsgevonden alvorens tot een uitspaak te komen. Dit aantal is substantieel lager dan oorspronkelijk geraamd met name als gevolg van een latere inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur. Deze is medio 2024 ten dele in werking getreden daar waar deze integraal geraamd stond op 1 januari 2024. De productie is fors hoger dan in het voorgaand jaar en deze trend zal doorzetten in het nieuwe jaar. 

De instroom 2024 is uitgekomen op ruim 18.100 zaken waardoor de voorraad is gestegen met circa 700 zaken en de eindvoorraad uitkomt op circa 5.000 stuks. Dit aantal ligt met 23% in de marge van een wenselijke werkvoorraadnorm van circa 20% gezien de instroomraming 2025 van 21.250 zaken.

Specifiek deel

De doorlooptijd in 2024 zoals die geldt volgens de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) is voor drie van de vier geschilsoorten verbeterd ten opzichte van het afgelopen jaar. Per saldo is echter het gewogen gemiddelde afrondingspercentage binnen termijn echter gedaald met twee procentpunt. Komt door een het niet behalen van de doorlooptijden bij servicekostenzaken, dit drukt het gewogen gemiddelde. De reden voor deze lage doorlooptijd is dat, meer dan gepland, de zaken zijn afgewikkeld via een commissie om goed hoor en wederhoor te geven, dit vraagt meer tijd dan de weg via een voorzittersuitspraak. De gemiddelde ouderdom van de voorraad is in 2024 over de hele linie gestegen en dit zal naar verwachting ook zijn impact hebben op de doorlooptijd in het nieuwe jaar.

Naast de UHW-doorlooptijd wordt jaarlijks door de Huurcommissie als Alternative Dispute Resolution (ADR)-instantie ook verantwoord volgens de doorlooptijd van deze instanties. Deze ADR-doorlooptijd is 90 dagen na afronding van het dossier en wordt veelal gehaald.

Op een verstuurde VZU kan verzet worden aangetekend. Dit gebeurde in 2024 in 11% van de gevallen. Dit is op het gelijke lage niveau van het voorgaand jaar. Slechts een beperkt deel van deze verzetten wordt gegrond verklaard en leidt tot een aanpassing van de uitspraak zoals opgenomen in de VZU.