Base description which applies to whole site
+Toon begrotingsfasen

Artikel 3. Woningmarkt

A Algemene doelstelling

Uitgangspunt voor het kabinet is het belang van een vrij toegankelijke woningmarkt met steun voor degenen die dat nodig hebben. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties draagt er zorg voor dat er voldoende goede en betaalbare huisvesting voor iedereen beschikbaar is, met name voor die groepen die vanwege hun inkomen of andere persoonlijke omstandigheden moeite hebben zich op eigen kracht in passende huisvesting te voorzien. Woningcorporaties spelen daarbij een belangrijke rol, waarbij het huisvesten van huishoudens met een inkomen tot € 34 085 (inkomensgrens 2012) in sociale huurwoningen tot hun kerntaak behoort.

B Rol en verantwoordelijkheid

De rol en verantwoordelijkheid van de minister op dit beleidsterrein omvat een aantal zaken:

De minister is systeemverantwoordelijk voor het via regelgeving bevorderen van een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad, op grond van de Huisvestingswet en de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Rotterdamwet).

De minister is verantwoordelijk voor de zorg voor een heldere verdeling van rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende partijen op het terrein van wonen.

De minister is verantwoordelijk voor het scheppen van voorwaarden voor de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, onder meer door huurprijsregulering en voorgestelde herzieningswetgeving voor woningcorporaties.

De minister is verantwoordelijk voor de zorg voor betaalbaarheid van wonen, in het bijzonder voor de lagere inkomensgroepen en middeninkomens, onder andere op grond van de Wet op de Huurtoeslag.

De minister is verantwoordelijk voor het beleidsmatig vormgeven van het instrument huurtoeslag en het budgettair beheer hiervan op grond van de Wet op de Huurtoeslag. De uitvoering van de huurtoeslag is, op grond van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (AWIR), onder verantwoordelijkheid van de Minister van Financiën, belegd bij de Belastingdienst/Toeslagen. Deze dienst is ook verantwoordelijk voor de bestrijding van misbruik en oneigenlijk gebruik van de toeslag.

De minister is verantwoordelijk voor het beleid met betrekking tot de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen.

De minister is verantwoordelijk voor het ontwikkelen van kaders om onrechtmatige bewoning tegen te gaan.

De minister is verantwoordelijk voor het beleidsmatig vormgeven van het toezicht op woningcorporaties en de kwaliteit hiervan, het uitoefenen van dit toezicht op grond van de Herzieningswet en de daarop gebaseerde algemene maatregel van bestuur en de verantwoording hierover.

De minister is verantwoordelijk voor het waarborgen van een laagdrempelige beslechting van huurgeschillen. In het Burgerlijk Wetboek (art. 7 249 t/m 7 261) is vastgelegd dat huurders en verhuurders een beroep kunnen doen op de Huurcommissie. De organisatie en werkwijze van de Huurcommissie, alsmede de administratieve ondersteuning door de Dienst van de Huurcommissie (DHC), is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw).

Grafiek 3.1 Kengetallen Gemiddelde huurstijging, exclusief huurharmonisatie, nominaal en reëel (1997–2011)

Grafiek 3.1 Kengetallen Gemiddelde huurstijging, exclusief huurharmonisatie, nominaal en reëel (1997–2011)

Uit de grafiek blijkt dat het inflatievolgend huurbeleid er toe leidt dat de reële huurstijging sinds 2007 op nul uit komt.

bron: rapportage «feiten en achtergronden huurbeleid 2012»

C Beleidswijzigingen

In het kader van het Begrotingsakkoord 2013, opgenomen als bijlage 2 in de Voorjaarsnota 2012 (Kamerstukken II, 2011–2012, 33 280, nr. 1) is besloten tot een aantal maatregelen om de woningmarkt vlot te trekken. De verlaging van het tarief van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% is vanaf 1 juli 2012 structureel. Deze maatregel verlaagt de kosten van verhuizen en stimuleert daardoor de doorstroming. Tevens vermindert dit de financiële risico’s voor huizenkopers, zij hoeven namelijk minder kosten mee te financieren.

Daarnaast blijft de hypotheekrente aftrekbaar maar moeten nieuwe hypotheken vanaf 2013 in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost. Verder mag de maximale omvang van de hypotheek niet langer hoger zijn dan de marktwaarde van de woning (LTV = 100%). Vanaf 2013 wordt het huidige percentage stapsgewijs afgebouwd.

Met betrekking tot de gereguleerde huurwoningenmarkt wordt het mogelijk bij huishoudens met een inkomen tussen de € 33 000 en € 43 000 de huur jaarlijks te verhogen met de inflatie plus 1%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43 000 wordt dit de inflatie plus 5%.

Door het nemen van bovenstaande maatregelen geeft Nederland tevens invulling aan de aanbeveling die de Europese Commissie op 30 mei 2012 heeft gedaan in haar landenspecifieke aanbevelingen gericht aan Nederland over de noodzaak tot hervorming van de woningmarkt. Deze aanbevelingen doet de Europese Commissie in het kader van de Nederlandse deelname in de buitensporige tekorten procedure. De permanente verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2%, het instellen van een annuïtair aflossingsschema voor nieuw afgesloten hypotheken en het verhogen van de huren van hogere inkomens resulteren in een evenwichtiger woningmarkt met minder financiële risico’s. De aanbeveling over de noodzaak tot hervorming van de woningmarkt wordt dan ook beschouwd als een ondersteuning van het Begrotingsakkoord 2013.

Daarnaast heeft het kabinet in 2011 voorstellen aangeboden aan de Tweede Kamer voor een herziening van de Woningwet. De per 1 januari 2013 geplande invoering van wet- en regelgeving is gericht op het versterken van het interne en externe toezicht, op het versterken van de relatie op lokaal niveau tussen gemeenten en corporaties en op meer waarborgen dat corporaties als maatschappelijke ondernemingen goed functioneren.

Met de herziening van de Woningwet en de uitwerking in een algemene maatregel van bestuur wordt invulling gegeven aan het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 over staatssteun aan woningcorporaties en zijn de condities waaronder staatssteun is toegestaan in regelgeving verankerd.

Mogelijk wordt de regelgeving nog aangevuld naar aanleiding van de bevindingen van de commissie kaderstelling en toezicht woningcorporaties die in 2012 is ingesteld.

Per 1 januari 2013 wordt de invoering beoogd van de in december 2011 door de Tweede Kamer aangenomen Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector. Deze wet zal ook op de corporaties van toepassing zijn. Op basis van deze wet zal per die datum voor de corporatiesector ook een regeling gaan gelden die een passende beloning voor directeur-bestuurders en commissarissen moet garanderen.

Het wetvoorstel voor een nieuwe Huisvestingswet zal naar verwachting in 2013 in het parlement behandeld kunnen worden. De werking van de wet dient ter voorkoming van onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste voor doelgroepen aan de onderkant van de woningmarkt.

In de eerste helft van 2013 zal een wetsvoorstel worden ingediend met nieuwe maatregelen gericht op het tegengaan van huisjesmelkerij.

Eind 2012 is een andere werkwijze voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden ingevoerd die de betreffende huisvestingsachterstanden van gemeenten dient op te heffen en de last voor COA-centra, qua verblijfstijd en kosten, dient te verlichten. In 2013 zal deze werkwijze worden geëvalueerd.

D1 Budgettaire gevolgen van beleid
Tabel 3.2 Woningmarkt

(x € 1 000)

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Verplichtingen

2 856 269

2 902 887

3 011 460

3 046 894

3 084 847

3 182 831

               

Uitgaven:

2 798 939

2 832 443

2 941 321

3 004 902

3 084 847

3 182 831

 

Waarvan juridisch verplicht

 

100%

       
               

3.1

Betaalbaarheid

2 788 242

2 827 269

2 934 143

2 999 503

3 079 748

3 177 732

 

Subsidies

42 647

36 193

29 958

20 344

17 452

17 283

 

Beleidsprogramma betaalbaarheid

821

29

29

29

29

29

 

Bevordering eigen woningbezit

39 812

34 096

27 323

18 026

15 134

14 965

 

Eigen woningenregelingen

723

802

1 365

1 068

1 068

1 068

 

Woonconsumentenorganisaties

1 291

1 266

1 241

1 221

1 221

1 221

 

Opdrachten

753

1 177

1 076

96

96

96

 

Beleidsprogramma betaalbaarheid

753

1 177

1 076

96

96

96

 

Inkomensoverdracht

2 724 178

2 773 743

2 889 344

2 966 644

3 050 353

3 148 500

 

Huurtoeslag

2 724 178

2 773 743

2 889 344

2 966 644

3 050 353

3 148 500

 

Bijdragen aan baten-lastendiensten

1 367

1 822

1 822

1 822

1 722

1 891

 

Beleidsprogramma betaalbaarheid (Agentschap NL)

1 367

1 822

1 822

1 822

1 722

1 891

 

Bijdragen aan ZBO's / RWT's

19 297

13 615

10 960

9 790

9 212

9 049

 

Huurcommissie

18 982

13 300

10 645

9 475

8 897

8 734

 

Overige uitvoeringsinstanties

315

315

315

315

315

315

 

Bijdragen aan andere begrotingshoofdstukken

0

719

983

807

913

913

 

Overige uitvoeringsinstanties

0

719

983

807

913

913

               

3.2

Onderzoek en kennisoverdracht

10 697

5 174

7 178

5 399

5 099

5 099

 

Subsidies

3 788

2 069

1 811

1 733

1 733

1 733

 

Samenwerkende kennisinstellingen e.a.

3 788

2 069

1 811

1 733

1 733

1 733

 

Opdrachten

6 909

3 105

5 367

3 666

3 366

3 366

 

Onderzoek en kennisoverdracht

6 909

3 105

5 367

3 666

3 366

3 366

               

Ontvangsten

564 900

578 445

585 130

580 516

576 700

595 000

D2 Budgetflexibiliteit

Het uitgavenbudget 2013 op dit artikel is nagenoeg volledig juridisch verplicht. Jaarlijks wordt een verplichting aangegaan voor het gehele huurtoeslagbudget voor het begrotingsjaar. De subsidies betreffen de kasuitgaven als gevolg van in het verleden of in 2012 aangegane verplichtingen. De verschillende bijdragen zijn bestuurlijk verplicht en in het begrotingsjaar juridisch gebonden. Voor een beperkt deel van de uitgaven voor onderzoek en kennisoverdracht zijn nog geen verplichtingen aangegaan. Deze middelen worden gedurende het jaar aangewend en zijn deels alternatief aanwendbaar, voor zover niet benodigd voor de uitfinanciering van tot en met 2012 aangegane verplichtingen.

E Toelichting op de instrumenten
3.1 Betaalbaarheid

Subsidies

Bevorderen Eigen Woningbezit (BEW)

Zoals gemeld aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II, 32 123 XVIII, nr. 74), is voor nieuwe toekenningen op grond van de Wet BEW geen budget meer beschikbaar. De meerjarig beschikbare middelen dienen uitsluitend tot betaling van in het verleden aangegane verplichtingen.

Eigen woningenregelingen

De in het verleden aangegane verplichtingen op grond van de Eigen woningenregelingen leiden meerjarig tot betaling.

Om eigen woningbezit te bevorderen staat het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties garant voor het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) die de uitvoering verzorgt van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarnaast worden door corporaties koopvarianten en verkopen onder voorwaarden ontwikkeld om een eigen woning toegankelijker en beter betaalbaar te maken.

Woonconsumentenorganisaties

De Woonbond en de Stichting VACpunt Wonen ontvangen financiële bijdragen voor de uitvoering van een met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties overeen gekomen programma van activiteiten op het gebied van kennisoverdracht, voorlichting en scholing. Doel is de positie van de woonconsument te versterken om recht te doen aan hun positie op de woningmarkt.

Opdrachten

Beleidsprogramma betaalbaarheid

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voert in het kader van het programma Betaalbaarheid verschillende activiteiten uit, voor de huurtoeslag, maar ook voor het monitoren en stimuleren van geschikte huisvesting voor ouderen. Een ander belangrijk onderdeel van het programma is het in beeld brengen en helpen voorkomen van risico's van eigenwoningbezit en toezicht op woningbouwcorporaties.

Voor deze werkzaamheden verstrekt het ministerie, samen met huurders, verhuurorganisaties en andere partijen voor woningmarktontwikkeling, opdrachten aan diverse partijen. Hiernaast worden er ook subsidies voor experimenten en kennisoverdracht op deze terreinen verleend, zoals aan Aedes, VNG, ANBO en Zuid-Afrikaanse organisaties, in het kader van de Memorandum of Understanding op het gebied van wonen.

Inkomensoverdracht

Huurtoeslag

In het begrotingsakkoord 2013, dat bij Voorjaarsnota aan uw Kamer is gestuurd, is al aangegeven dat de huurtoeslag een tegenvaller laat zien. Deze tegenvaller bedraagt inmiddels meer dan in het Begrotingsakkoord genoemd en loopt op van € 166 miljoen in 2013 tot € 266 miljoen in 2017. Zoals in het begrotingsakkoord aangekondigd worden er maatregelen getroffen binnen de Huurtoeslag voor een bedrag van € 60 miljoen vanaf 2013 en wordt voor het overige deel van de huurtoeslagproblematiek niet omgebogen binnen de regeling. Voor de invulling van de genoemde € 60 miljoen is inmiddels een AMVB aan de Tweede Kamer gezonden ter verhoging van de opslag op de eigen bijdrage met € 4,87 per maand.

De grafieken 3.3 en 3.4 geven de ontwikkeling van de netto-huurquote weer voor huurtoeslagontvangers (het percentage van het belastbaar inkomen dat wordt besteed aan huur). Hierbij zijn acht huishoudens onderscheiden. Voor elke in de huurtoeslag aangemerkte huishoudcategorie zijn de cijfers berekend voor een huishouden met een minimuminkomen en een huishouden met een inkomen in het inkomensafhankelijke traject. Bij de berekening van de netto huurquote voor de gepresenteerde huishoudens is gerekend met de gemiddelde huur voor de betreffende groep. De huurquotes zijn berekend door het aandeel van de netto huurlasten (huur gesaldeerd met huurtoeslag) in het belastbaar inkomen te berekenen.

De huurquotes laten voor alle huishoudens een stijging zien. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door de verhoging van de opslag op de eigen bijdrage met in totaal € 8,80 per maand. Dit wordt niet volledig gecompenseerd door de daling van de eigen bijdrage vanwege een negatieve indexering met – 1,1%. De huurquote van huishoudens jonger dan 65 jaar met een minimuminkomen laten een relatief grote stijging zien. Deze stijging wordt echter ook veroorzaakt door een daling van het belastbaar bijstandsinkomen, waardoor het aandeel van de huur hierin toeneemt. Deze daling van het belastbaar inkomen wordt evenwel veroorzaakt door een technische wijziging met een veel beperkter effect op het netto bijstandsinkomen (namelijk het niet meer in het belastbaar inkomen bijtellen van de inkomensafhankelijke zorgverzekeringsbijdrage). Zonder dit effect zou de stijging van de huurquote in lijn liggen met de stijging voor de overige getoonde groepen.

Grafiek 3.3: Huurquota jonger dan 65 jaar

Grafiek 3.3: Huurquota jonger dan 65 jaar

Tabel 3.5: Huurquota jonger dan 65 jaar

Tabel 3.5: Huurquota jonger dan 65 jaar

Grafiek 3.4: Huurquota 65 jaar en ouder

Grafiek 3.4: Huurquota 65 jaar en ouder

Tabel 3.6: Huurquota 65 jaar en ouder

Tabel 3.6: Huurquota 65 jaar en ouder

Bijdragen aan baten-lastendiensten

Beleidsprogramma betaalbaarheid (Agentschap NL)

De bijdrage dient ter bekosting van Agentschap NL. voor de uitvoering van het beleidsprogramma betaalbaarheid.

Bijdrage aan ZBO’s en RWT’s

Huurcommissie

Het werkterrein van de Huurcommissie wordt gevormd door het gereguleerde deel van de markt voor huurwoonruimte. Als huurders en verhuurders in conflict raken, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraken in geschillen over de hoogte van huurprijzen en servicekosten. Met ingang van 2012 beslecht de Huurcommissie ook geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV).

De Huurcommissie werkt als opdrachtnemer van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Voor 2013 worden de onderstaande aantallen verondersteld en maximale behandeltermijnen nagestreefd.

Tabel 3.7 Kengetallen

Procedure

Aantallen 2013

Behandeltermijn 2013

Beslechting huurprijsgeschillen

7 590

90% afgerond binnen 4 maanden

Beslechting servicekostengeschillen

3 000

90% afgerond binnen 4 maanden

Beslechting van WOHV-geschillen

10

90% afgerond binnen 8 weken

Verklaringen over de redelijkheid van de huurprijs in het kader van behandeling van huurtoeslagaanvragen door Belastingdienst

400

 

Totaal

11 000

 

Bron: huurcommissie

Digitalisering van de interne werkprocessen zal bijdragen tot een verkorting van de behandeltermijnen, waardoor stapsgewijs aan de wettelijke termijnen voldaan zal worden. Voor nadere informatie over de Huurcommissie wordt verwezen naar de baten-lastenparagraaf.

Overige uitvoeringsinstanties

De bijdragen dienen ter bekostiging van een aantal uitvoeringsorganisaties waaronder de Commissie Gelijke Behandeling en het Centraal Fonds Volkshuisvesting,

Bijdrage aan andere begrotingshoofdstukken

Overige uitvoeringsinstanties

De bijdragen dienen ter bekostiging van een aantal uitvoeringsorganisaties waaronder de belastingdienst voor verstrekking van inkomensgegevens, noodzakelijk voor de uitvoering van de maatregel om een huurstijging van inflatie plus 5% toe te staan voor huurders met een huishoudinkomen hoger dan € 43 000.

3.2 Onderzoek en kennisoverdracht

Subsidies

Samenwerkende kennisinstellingen

Nationaal kennisinstituut voor stedelijke en regionale ontwikkeling

Per 1 januari 2012 zijn Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), Netherlands Institute for City Innovation Studies (NICIS), Kennis-, Expertise- en Innovatiecentrum Stedelijke Vernieuwing (KEI) en Nederlands instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov) gefuseerd tot een nationaal kennisinstituut voor stedelijke en regionale ontwikkeling, Platform 31. In afstemming met de eigen activiteiten van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt een gedeelte van het beschikbare budget ingezet voor activiteiten van het kennisinstituut. Onderzoek is noodzakelijk voor het onderbouwen van beleid, het verrichten van strategische verkenningen en het bieden van instrumenten aan andere partijen om hun rol en verantwoordelijkheden waar te maken.

Opdrachten

Onderzoek en kennisoverdracht

De activiteiten voor basisonderzoek en kennisoverdracht hebben vooral betrekking op het gebied van de woningmarkt. Het budget wordt besteed aan onder meer verkenningen, monitoring van beleid en ramingmodellen.

Licence