Base description which applies to whole site
+Toon begrotingsfasen

14. Vrijstelling van overdrachtsbelasting bij terugkoop woning met verkoopregulerend beding

Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel voor de Wet differentiatie overdrachtsbelasting is aan de Tweede Kamer toegezegd42 te onderzoeken of het mogelijk is om voor gevallen van zogenoemde «vervreemding onder voorwaarden»43 (met een verkoopregulerend beding, afgekort als VoV) af te zien van toepassing van het hogere tarief in bepaalde situaties waarbij een woning wordt teruggekocht. In de brief van 4 december 2020 heeft het kabinet nader onderzoek hieromtrent aangekondigd.44

Naar aanleiding van genoemd onderzoek wordt voorgesteld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) onder voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting te laten gelden voor verkrijging van een woning als gevolg van een terugkoop van een woning van een natuurlijk persoon, mits hiermee uitvoering wordt gegeven aan een verkoopregulerend beding dat bij de eerdere verkrijging rechtstreeks of middellijk aan deze natuurlijke persoon is opgelegd. In deze situatie wordt – onder bepaalde voorwaarden – beleidsmatig niet wenselijk geacht de verkrijging naar het algemene tarief (thans 8%) te belasten, ondanks dat de verkrijger de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. De verkrijger verkrijgt de woning van de natuurlijk persoon (vervreemder) aan wie hij, of zijn rechtsvoorganger, de woning eerder heeft verkocht met een verkoopregulerend beding. Vóór de Wet differentiatie overdrachtsbelasting was het verlaagde tarief van 2% van toepassing op de terugkoop door aanbieders, waarna doorverkoop door de verkrijger veelal plaatsvond met toepassing van de zogenoemde doorverkoopfaciliteit. Aanbieders berekenen deze overdrachtsbelasting veelal contractueel door aan de opvolgende particuliere koper, die naar verwachting in 75% van de gevallen een starter is.45 Door de Wet differentiatie overdrachtsbelasting worden VoV-aanbieders geconfronteerd met hogere overdrachtskosten, die zij niet kunnen doorberekenen aan de opvolgende particuliere koper, omdat in model koopovereenkomsten is vastgelegd dat niet meer overdrachtskosten kunnen worden doorberekend dan de particuliere koper zonder toepassing van de doorverkoopfaciliteit zou hoeven te betalen.46

Daarnaast voorkomen taxatie- en geschillenregelingen dat de VoV-aanbieder de betaalde overdrachtsbelasting bij doorverkoop van de woning aan de starter kan verdisconteren in de koopprijs. Zonder vrijstelling kan een prikkel ontstaan om de teruggekochte VoV-woningen niet meer aan een starter door te verkopen, maar bijvoorbeeld aan een doorstromer of om de woning in eigen beheer te houden. Voornoemde gevolgen voor starters acht het kabinet beleidsmatig niet wenselijk. Gelet op de bijdrage van het VoV-product aan de bevordering van het eigenwoningbezit voor starters en mensen met een lager middeninkomen47 kiest het kabinet ervoor om de fiscale belemmeringen zoveel mogelijk weg te nemen door de terugkoop van een VoV-woning onder voorwaarden vrij te stellen van overdrachtsbelasting. Het kabinet is voornemens voor toepassing van de VoV-vrijstelling in het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer aanvullend de volgende cumulatieve voorwaarden op te nemen:

  • Uit het verkoopregulerend beding bij de eerdere verkrijging blijkt een zelfbewoningsplicht voor de natuurlijk persoon (eerdere verkrijger) voor de betreffende woning;

  • De waarde in het economische verkeer van de VoV-woning ten tijde van de eerdere verkrijging is niet hoger dan de woningwaardegrens die geldt bij de startersvrijstelling ten tijde van de terugverkrijging.48 Onder waarde wordt hierbij verstaan de waarde in het economische verkeer zonder rekening te houden met het verkoopregulerend beding;

  • De woning is bij de eerdere verkrijging door de natuurlijk persoon verkregen met een koperskorting van ten minste 10% en ten hoogste 50% van de waarde van die woning op het tijdstip van de eerdere verkrijging. Onder koperskorting wordt mede verstaan een regeling omtrent een uitgestelde betaling, waarbij de schuld pas bij verkoop van de woning hoeft te worden afgelost;

  • De natuurlijk persoon is op grond van het verkoopregulerend beding verplicht om de koperskorting geheel of gedeeltelijk terug te betalen of is verplicht om met de voorafgaande vervreemder in bepaalde mate een tussentijdse waardeontwikkeling te delen. Daarbij kan de tussentijdse waardeontwikkeling zowel positief als negatief zijn.

Een woning met een verkoopregulerend beding, een zogenoemde VoV-woning, wordt met (kopers)korting verkocht aan een bewoner, waarbij de bewoner deze woning bij vervreemding weer moet aanbieden aan de oorspronkelijke/eerdere verkoper. Voor woningcorporaties die woningen onder een verkoopregulerend beding verkopen (vervreemding onder voorwaarden) is regelgeving opgenomen in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de daarbij behorende ministeriële regeling, waarbij eisen worden gesteld aan de terugbetaling van de korting en de deling in de waardeontwikkeling.49 Woningcorporaties en projectontwikkelaars bieden VoV-woningen aan om de toegang tot de woningmarkt te bevorderen voor starters en lagere middensinkomens. Ook kunnen commerciële bouwondernemers deze producten als verkoopbevorderend instrument hanteren.

De vervreemding onder voorwaarden van woningen wordt voornamelijk toegepast voor starters en mensen met middeninkomens die te hoog zijn voor de sociale huursector maar wiens inkomen te laag is voor een reguliere koopwoning. Ook levert het product een bijdrage aan de bevordering van het eigenwoningbezit voor mensen met een laag inkomen. Hiermee wordt voorzien in de maatschappelijke behoefte om betaalbare koopwoningen voor deze groepen mogelijk te maken.

In het verleden zijn ook al maatregelen getroffen ten behoeve van de VoV. Enerzijds door regelgeving rondom VoV op te nemen in de Woningwet.50 Anderzijds is in de WBR een uitzondering opgenomen voor de waarde waarover de overdrachtsbelasting wordt geheven bij onroerende zaken die onder voorwaarden worden verkregen.51 Hierbij gaat het in hoofdzaak om starters op de koopwoningmarkt. Bovendien is er een apart besluit52 voor de samenloop van omzetbelasting en overdrachtsbelasting bij onroerende zaken die onder voorwaarden worden verkocht.

42

Handelingen II 2020/21, nr. 23, item 11, p. 16.

43

In de praktijk wordt door partijen ook wel de term «verkoop onder voorwaarden» gebruikt.

44

Kamerstukken II 2020/21, 29 453, nr. 525.

45

Dit op basis van een inschatting van de twee grootste licentie-uitgevers van VoV-producten.

46

Op grond van artikel 13 kan de particuliere koper als de verkrijging binnen zes maanden na de vorige verkrijging door de VoV-aanbieder plaatsvind, géén overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Als dat niet het geval is zal de particulier, als aan de overige voorwaarden wordt voldaan, veelal 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

47

Middeninkomens die een te hoog inkomen hebben voor de sociale huursector en een te laag inkomen voor een reguliere koopwoning.

48

Het bedrag genoemd in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, subonderdeel 4°, WBR. De economische waarde van de VoV-woning mag ten tijde van de eerdere verkrijging niet hoger zijn dan de woningwaardegrens die geldt bij de startersvrijstelling ten tijde van de terugverkrijging. Om redenen van uitvoering is gekozen om uit te gaan van de woningwaardegrens die geldt ten tijde van de terugverkrijging, omdat de startersvrijstelling vóór 1 januari 2021 niet van toepassing is. Daarnaast is om redenen van rechtszekerheid gekozen om de waarde ten tijde van de eerdere verkrijging te toetsen. Op dat moment kunnen partijen namelijk nog rekening houden met de woningwaardegrens en overige voorwaarden die van belang zijn voor toepassing van de vrijstelling en zijn partijen niet meer afhankelijk van de prijsontwikkeling op een krappe woningmarkt.

49

Artikel 23 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en artikel 10 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

51

Artikel 9, vijfde lid, van de Wet belastingen van rechtsverkeer.

Licence