Herplaatsingsgarantie

Toelichting

Om de woningnood aan te pakken zet het kabinet onder andere in op een financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen. Kern van de garantie is het vergroten van de kans op vervolglocaties na de eerste exploitatie op de tijdelijke locatie en, in het geval dat dat niet lukt, een mogelijke financiële uitkering als de woning verkocht moet worden. De garantie kent een totale looptijd van maximaal veertig jaar. Op 2 mei 2023 is het toetsingskader financiële herplaatsingsgarantie gepubliceerd (32847, nr. 1037, bijlage 1089724) en is de regeling opengesteld voor aanvragen.

Het kabinet heeft voor deze risicoregeling € 220 mln. beschikbaar gesteld en het garantieplafond vastgesteld op maximaal € 783 mln. De genoemde ramingen zijn gebaseerd op het expert judgement van Finance Ideas (32847, nr. 1037, bijlage 1089725). Naar verwachting creëert de garantie een multipliereffect, waarbij slechts een deel van de woningen die onder de garantie vallen daadwerkelijk een uitkering uit de garantie behoeven. Bij het aangaan van een garantie kan voor het eerst na tien jaar exploitatie een uitkering plaatsvinden. De financiële uitkering is dan gebaseerd op het verschil tussen de marktwaarde en de vastgestelde boekwaarde, gepaard met een risicoverdeling tussen partijen waarbij het Rijk 60% en de gemeente 25% betaalt en de investeerder een eigen risico van 15% draagt. Daarnaast leveren investeerders een eigen bijdrage van € 1.000 per woning als een garantie aan hen wordt verleend. Deze bijdrage wordt toegevoegd aan het budget voor de garantieregeling. De middelen bedoeld voor eventuele uitkeringen worden ondergebracht in een risicovoorziening.

Om overschrijding van de beschikbaar gestelde middelen te voorkomen, wordt jaarlijks een prognose en verantwoording over het aantal verstrekte garanties verstrekt. De garantie wordt na één jaar incidenteel en na vijf jaar meerjarig geëvalueerd. Na het twaalfde jaar, twee jaar nadat de eerste aanspraken zich hebben voorgedaan, volgt een tweede incidentele evaluatie.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Toelichting

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zorgt dat de deelnemende woningcorporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt tegen zo optimaal mogelijke financieringskosten. Dit doet het WSW door borg te staan voor de rente- en aflossingsverplichting van door het WSW geborgde leningen van woningcorporaties. Op het moment dat een woningcorporatie niet aan de rente- en aflossingsverplichting voor een door WSW geborgde lening voldoet, kan een geldverstrekker aanspraak doen op het WSW.

Het Rijk en de gemeenten vormen de achtervang voor het WSW. Dit houdt in dat het Rijk en de gemeenten (beide voor 50%) een renteloze lening aan het WSW verstrekken, indien het WSW onvoldoende liquide middelen heeft om aan zijn verplichtingen te voldoen.

WSW beschikt over een eigen risicovermogen/bufferkapitaal en kan daarnaast indien nodig een jaarlijkse obligoheffing van maximaal 0,25% van het uitstaande saldo van geborgde leningen in rekening brengen bij de deelnemende woningcorporaties, evenals gecommitteerd obligo opvragen tot 2,6% van het saldo geborgde leningen. De door het WSW geborgde leningen worden gedekt door onderliggend woningbezit met een maximale Loan to Value (LTV) van 70%.

Financiële problemen bij corporaties worden in eerste instantie dus opgevangen door WSW en de corporatiesector zelf via bufferkapitaal en obligo. Pas daarna komen Rijk en gemeenten in beeld via de achtervang. De achtervang is tot op heden nog nooit aangesproken. In de opzet, toepassing en beheersing van zijn activiteiten spant WSW zich optimaal in om te sturen op een omvang van het risicokapitaal dat met een kans van 99% voldoende is om mogelijke verliezen van WSW te dekken. De Autoriteit Woningcorporaties ziet toe op de naleving van de afspraken over het risicomanagement bij WSW. Uit de meest recente kapitaaltoereikendheidstoets blijkt dat het beschikbare kapitaal van het WSW boven het vereiste niveau ligt.

Per eind 2024 heeft WSW € 94,9 mld. aan leningen geborgd, een stijging van € 6,4 mld. ten opzichte van 2023. Het totale obligo is met € 166 mln. gestegen. Het bufferkapitaal nam in 2024 met € 22 mln. toe, voornamelijk als gevolg van obligoheffing.

Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW)

Toelichting

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) is de uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het Rijk vormt de achtervang van het WEW. Dit betekent dat het Rijk een achtergestelde renteloze lening aan het WEW zal verschaffen zodra het WEW onvoldoende vermogen heeft om aanspraken op de garantstelling te kunnen betalen. Tot 2011 vormde het Rijk samen met de gemeenten de achtervang van het WEW. Vanaf 1 januari 2011 vervult alleen het Rijk deze rol. Voor de oude gevallen blijven de gemeenten verantwoordelijk voor 50% van de achtervang. Een geldnemer betaalde in 2024 voor een hypothecaire lening met NHG een eenmalige premie van 0,6% aan het WEW, waarvan het WEW 0,3%-punt afdraagt aan het Rijk als vergoeding voor diens rol als achtervanger. Deze achtervang vergoeding wordt gestort in de in de tabel genoemde risicovoorziening waaruit een eventuele aanspraak op de achtervang allereerst zal worden opgevangen. De premiemethodiek, waaronder de afdracht aan het Rijk, is in 2024 geëvalueerd. Vanaf 2025 is de premie 0,4%, waarvan het WEW 0,2% afdraagt aan het Rijk.

Het gegarandeerd vermogen is het bedrag aan hypotheken waarop een NHG is afgegeven verminderd met het bedrag aan garanties dat is vervallen door volledige aflossing, oversluiting of gedwongen verkopen verminderd met de annuïtaire daling van de garantie. Nieuwe garanties zullen een positief effect op het gegarandeerd vermogen hebben. Het gegarandeerd vermogen is geen weergave van het risico dat het WEW en de overheid (als achtervanger van het fonds) lopen. Tegenover de hypothecaire leningen staat de actuele waarde van de desbetreffende woningen. Het risicodragend gegarandeerd vermogen is het vermogen gecorrigeerd voor de waarde van de desbetreffende woningen bij gedwongen verkoop en is daarmee een inschatting van de maximale schadelast voor het WEW als alle lopende hypotheekgaranties uitmonden in een gedwongen verkoop. Eind 2024 bedroeg het risicodragend gegarandeerd vermogen € 6,1 mld.