Base description which applies to whole site
+Toon begrotingsfasen

5.8 Dienst van de Huurcommissie (DHC)

Inleiding

Het werkterrein van de Huurcommissie wordt voor het grootste deel gevormd door het gereguleerde deel van de markt voor huurwoonruimte. Als huurders en verhuurders een geschil hebben en er onderling niet uitkomen, dan doet de Huurcommissie op verzoek van de huurder of de verhuurder een uitspraak in geschillen over de hoogte van huurprijzen en servicekosten. De Huurcommissie beslecht ook geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) en geschillen die voortvloeien uit klachten van de huurder over het handelen of nalaten van de verhuurder bij de producten en diensten die hij aan de huurder levert.

Het Zelfstandig Bestuursorgaan (ZBO) Huurcommissie (zonder eigen rechtspersoonlijkheid) wordt ondersteund door het agentschap de Dienst van de Huurcommissie (DHC). Voor de huurders en verhuurders presenteert de Huurcommissie zich als één landelijk opererende, onpartijdige en toegankelijke organisatie.Door de verwevenheid van het ZBO met DHC worden de kosten van het ZBO in de begroting van de Dienst van de Huurcommissie verwerkt.

De Huurcommissie is continu gericht op verbetermogelijkheden bij de uitvoering van haar taken: het voorkomen, helpen oplossen en waar nodig beslechten van geschillen tussen huurder en verhuurder. Het gaat daarbij om verbeteringen in de dienstverlening aan huurders en verhuurders, en verbeteringen in de bedrijfsvoering. De Huurcommissie speelt flexibel in op wijzigingen in het aantal en soort informatievragen, veranderingen in de samenleving, het aantal en soort geschillen en op wijzigingen in de huurprijswet- en regelgeving. Uitgangspunt bij deze verbeteringen is het kader van de wet- en regelgeving van het huurprijsbeleid en de Rijksbrede ontwikkelingen die bij alle uitvoeringsorganisaties spelen.

Daarnaast is de Huurcommissie officieel buitengerechtelijke geschillenbeslechter in de zin van de Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten (ofwel een Europese Alternative Dispute Resolution (ADR) instantie). De Huurcommissie voldoet aan de eisen die aan zo’n geschillenbeslechter – in dit geval voor huurprijsgeschillen – worden gesteld.

Ook de dienstverlening van de Huurcommissie wordt continu verbeterd. Huurders en verhuurders hebben meer keuzemogelijkheden gekregen en hebben daardoor zelf meer invloed op het verloop van de procedure.

Prioriteit van de Huurcommissie is het wegwerken van de voorraad naar een jaarlijks verwerkbaar niveau.

Instroom

In 2020 heeft adviesburo Companen onderzoek gedaan naar de oorzaken van fluctuaties in instroom van verzoeken bij de Huurcommissie. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat het aantal verzoeken van huurders en verhuurders afhankelijk is van een aantal triggers.

De belangrijkste triggers zijn:

  • Inflatie;

  • Hoogte van de huurverhoging;

  • Economische groei;

  • Werkloosheid;

  • Introductie nieuwe wetgeving.

Bij de berekening van de instroom aantallen is, aan de hand van de beschikbare gegevens uit het Centraal Economisch Plan 2021 van het Centraal Planbureau gekeken hoe de triggers zich in de toekomst mogelijk ontwikkelen. Hierbij zijn geen significante verschillen opgevallen die reden gaven om de instroomgegevens aan te passen.

Omdat de Huurcommissie te maken heeft met fluctuaties in de instroom, en de triggers hiervoor die in het rapport van Companen naar voren komen, lastig te voorzien zijn is de inrichting van flexibiliteit in de organisatie en bijbehorend budget gewenst. De wijze waarop dit naar de toekomst kan worden ingericht zal de komende tijd met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties worden besproken.

Wetswijzigingen 2022

In 2022 wordt de wijziging in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Woningwet van kracht. Door deze wet wijzigen de huurverhogingsmogelijkheden en de inkomensgrenzen voor huurwoningen. De uitvoeringsconsequenties die deze wetswijziging met zich meebrengt zijn meegenomen in deze Ontwerpbegroting.

Staat van baten en lasten

Tabel 55 Begroting van baten-lastenagentschap DHC voor het jaar 2022 (bedragen x € 1.000)
 

Stand Slotwet 2020

Vastgestelde begroting 2021

2022

2023

2024

2025

2026

Baten

       

- Omzet

11.510

12.829

13.925

13.775

13.599

13.599

13.599

waarvan omzet moederdepartement

5.768

6.875

7.261

7.261

7.235

7.235

7.235

waarvan omzet overige departementen

0

0

0

0

0

0

0

waarvan omzet derden

5.742

5.954

6.664

6.514

6.364

6.364

6.364

Rentebaten

0

0

0

0

0

0

0

Vrijval voorzieningen

450

0

0

0

0

0

0

Bijzondere baten

5

0

0

0

0

0

0

        

Totaal baten

11.965

12.829

13.925

13.775

13.599

13.599

13.599

        

Lasten

       

Apparaatskosten

11.405

12.811

14.394

13.757

13.581

13.581

13.581

- Personele kosten

8.831

8.978

11.376

10.597

10.421

10.421

10.421

waarvan eigen personeel

5.559

5.760

7.762

7.762

7.762

7.762

7.762

waarvan inhuur externen

2.899

2.551

2.958

2.185

2.009

2.009

2.009

waarvan overige personele kosten

373

667

656

650

650

650

650

- Materiële kosten

2.574

3.833

3.018

3.160

3.160

3.160

3.160

waarvan apparaat ICT

918

1.127

960

1.110

1.110

1.110

1.110

waarvan bijdrage aan SSO's

0

0

0

0

0

0

0

waarvan overige materiële kosten

1.656

2.706

2.058

2.050

2.050

2.050

2.050

Rentelasten

0

0

0

0

0

0

0

Afschrijvingskosten

18

18

18

18

18

18

18

- Materieel

18

18

18

18

18

18

18

waarvan apparaat ICT

15

18

18

18

18

18

18

waarvan overige materiële afschrijvingskosten

3

0

0

0

0

0

0

- Immaterieel

0

0

0

0

0

0

0

Overige lasten

2.303

1.456

560

0

0

0

0

waarvan dotaties voorzieningen

882

0

0

0

0

0

0

waarvan bijzondere lasten

1.421

1.456

560

0

0

0

0

        

Totaal lasten

13.726

14.285

14.972

13.775

13.599

13.599

13.599

        

Saldo van baten en lasten gewone bedrijfsuitoefening

‒ 1.761

‒ 1.456

‒ 1.047

0

0

0

0

Agentschapsdeel Vpb-lasten

0

0

0

0

0

0

0

Saldo van baten en lasten

‒ 1.761

‒ 1.456

‒ 1.047

0

0

0

0

Toelichting

Baten

Omzet

De verwachte productie voor 2022 is gebaseerd op het streven naar een werkbare eindvoorraad eind 2022. De behandeltermijn van een geschil is maximaal vier maanden, een werkbare eindvoorraad wordt gezien als de instroom van de laatste vier maanden met een evenwichtige verdeling tussen de verschillende fasen in het proces. In 2022 worden ruim 4.200 extra geschillen verwacht als gevolg van de wijziging van de Woningwet.

De Huurcommissie kent diverse afdoeningswijzen voor een geschil. In het kostprijsmodel van de Huurcommissie worden de kostprijzen per afdoeningswijze berekend.

Omzet moederdepartement

De reeks bedragen voor omzet moederdepartement in de jaren 2022 ‒ 2026 heeft betrekking op de bekostiging van de Huurcommissie ten laste van artikel 3 van de Ontwerpbegroting 2022 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Omzet derden

Deze baten betreffen in de eerste plaats de legesopbrengsten die gebaseerd zijn op de veroordeling door de Huurcommissie van geschilpartijen tot vergoeding aan de Staat. De legesontvangsten zijn voor 2022 begroot op € 1,2 mln.

Daarnaast dragen verhuurders conform de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) bij aan de kosten van de Huurcommissie. De verwachte verhuurdersbijdrage bedraagt in 2022 € 5,5 mln.

Tabel 56 Omzetbegroting van baten-lastenagentschap DHC voor het jaar 2022 (bedragen x € 1.000)
 

2022

2023

2024

2025

2026

Omzet verstrekken algemene informatie

574

568

561

561

561

Omzet oplossingsgericht afdoen

991

980

968

968

968

Omzet intrekking op basis van specifieke informatie

417

413

407

407

407

Omzet voorzittersuitspraak niet-ontvankelijk

110

109

107

107

107

Omzet voorzittersuitspraak kennelijk redelijk/onredelijk

3.532

3.494

3.449

3.449

3.449

Omzet intreking naar aanleiding van bemiddeling

266

262

260

260

260

Omzet vaststellingsovereenkomst

31

31

30

30

30

Omzet intrekking naar aanleiding van onderzoeksrapport

1.026

1.015

1.002

1.002

1.002

Omzet uitspraak/advies huurcommissie

6.768

6.695

6.610

6.610

6.610

Omzet wet op het overleg huurders verhuurder

210

208

205

205

205

Omzet advies geliberaliseerde huurprijs

0

0

0

0

0

      

Totaal

13.925

13.775

13.599

13.599

13.599

Lasten

Apparaatskosten

De apparaatskosten betreffen zowel de Dienst van de Huurcommissie als de salarissen en vergoedingen van het ZBO Huurcommissie en de Raad van Advies.

Personele kosten

De personele kosten betreffen met name de salarissen van de vaste medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie en het ZBO Huurcommissie, maar ook de inhuur van externe medewerkers. In 2022 zijn de kosten voor zowel vaste medewerkers als externe inhuur hoog. DHC streeft naar meer continuïteit en heeft daarom meer mensen in vaste dienst genomen. Daarnaast heeft DHC meer externe inhuur nodig om de werkvoorraad terug te dringen en de toename van het aantal geschillen als gevolg van de wijziging van de Woningwet op te kunnen vangen.

Afschrijvingskosten

De afschrijvingskosten zijn conform de door de Minister van Financiën voorgeschreven afschrijvingstermijnen. Afgeschreven wordt op ICT en kantoorinventaris.

Overige lasten

Bijzondere lasten

Onder deze post vallen de kosten voor een nieuw zaaksysteem. In juni 2021 heeft de aanbesteding voor een nieuw zaaksysteem plaatsgevonden, waarna in augustus 2021 is overgegaan tot gunning van deze opdracht. Van september 2021 tot en met juni 2022 wordt het nieuwe systeem gerealiseerd en geïmplementeerd, zodat vanaf juli 2022 met het nieuwe systeem gewerkt kan worden. De kosten die voor dit systeem gemaakt worden in 2022 betreffen voornamelijk implementatiekosten.

Saldo van baten en lasten

Het saldo van baten en lasten zal over 2022 € -1,0 mln. Met het Ministerie van BZK wordt besproken hoe dit resultaat gedekt wordt.

Kasstroomoverzicht

Tabel 57 Kasstroomoverzicht van baten-lastenagentschap DHC over het jaar 2022 (bedragen x € 1.000)
  

Stand Slotwet 2020

Vastgestelde begroting 2021

2022

2023

2024

2025

2026

1.

Rekening courant RHB 1 januari +  depositorekeningen

5.153

1.925

343

343

361

379

397

 

+/+ totaal ontvangsten operationele kasstroom

11.842

12.829

13.925

13.775

13.599

13.599

13.599

 

-/- totaal uitgaven operationele kasstroom

‒ 12.507

‒ 14.267

‒ 14.954

‒ 13.757

‒ 13.581

‒ 13.581

‒ 13.581

2.

Totaal operationele kasstroom

‒ 665

‒ 1.438

‒ 1.029

18

18

18

18

 

-/- totaal investeringen

‒ 91

0

0

0

0

0

0

 

+/+ totaal boekwaarde desinvesteringen

0

0

0

0

0

0

0

3.

Totaal investeringskasstroom

‒ 91

0

0

0

0

0

0

 

-/- eenmalige uitkering aan moederdepartement

‒ 3.245

‒ 1.600

0

0

0

0

0

 

+/+ eenmalige storting door moederdepartement

2.171

1.456

1.029

0

0

0

0

 

-/- aflossingen op leningen

0

0

0

0

0

0

0

 

+/+ beroep op leenfaciliteit

0

0

0

0

0

0

0

4.

Totaal financieringskasstroom

‒ 1.074

‒ 144

1.029

0

0

0

0

5.

Rekening courant RHB 31 december + stand  depositorekeningen (=1+2+3+4)

3.323

343

343

361

379

397

415

Toelichting

Operationele kasstroom

Het saldo van baten en lasten zal over 2022 € 1,0 miljoen negatief zijn. Met het Ministerie van BZK wordt besproken hoe dit resultaat gedekt wordt.

Overzicht doelmatigheidsindicatoren

Tabel 58 Overzicht doelmatigheidsindicatoren DHC
 

Stand Slotwet 2020

Vastgestelde begroting 2021

2022

2023

2024

2025

2026

Omschrijving Generiek Deel

       

Gemiddeld integraal tarief/uur

n.b.

127

129

133

139

139

139

Fte-totaal (excl. externe inhuur)

76

76

97

97

97

97

97

Saldo van baten en lasten (%)

8%

‒ 11%

‒ 8%

0%

0%

0%

0%

 

0

      

Productie per dienst

       

Huurprijsgeschillen1

3.455

5.908

4.834

5.184

5.484

5.484

5.484

Servicekostengeschillen

1.490

2.420

2.201

2.556

2.761

2.761

2.761

Huurverhogingsgeschillen

3.220

6.253

5.846

4.842

3.042

3.042

3.042

Huurverlagingsgeschillen

n.b.

n.b.

268

0

0

0

0

Klachten huurders jegens verhuurders

390

500

379

400

390

390

390

Wet op het overleg huurders verhuurder-geschillen

19

15

14

15

15

15

15

Advies geliberaliseerde huurprijs

0

5

0

0

0

0

0

Verzetzaken

n.b.

n.b.

2.255

1.550

1.055

1.055

1.055

        

Totaal

8.574

15.101

15.797

14.547

12.747

12.747

12.747

        

Omschrijving Specifiek Deel

       

% Huurpijsgeschillen afgerond binnen 4 maanden

59%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

% Servicekostengeschillen afgerond binnen 4 maanden

50%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

% Huurverhogingsgeschillen afgerond binnen 4 maanden

99%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

% Wohv-geschillen afgerond binnen 4 maanden

0%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

% ADR geschillen afgerond binnen 90 dagen

80%

> 90%

> 90%

> 90%

> 90%

> 90%

> 90%

Doorlichting uitgevoerd cq. gepland in

  

2022

    
1

Dit betreft zowel huurverhogingsgeschillen op basis van punten als huurverhogingsgeschillen op basis van inkomen.

Toelichting

Generiek deel

Fte-totaal

De verhouding tussen vast en extern personeel wordt hoger. Daardoor blijft kennis langer behouden voor zowel het ZBO als DHC. Dit zorgt voor meer stabiliteit binnen de organisatie.

Productie per dienst

Eind 2020 is de Huurcommissie gestart met het doen van kennelijke voorzittersuitspraken. Een kennelijke voorzittersuitspraak is mogelijk als over de uitkomst van een zaak geen twijfel bestaat, waardoor het geschil niet op een zitting komt en direct kan worden afgedaan. Bij de toepassing van kennelijke voorzittersuitspraken zijn de belangen van huurder en verhuurder goed gewaarborgd. Dit vanuit de gedachte om de werkvoorraad terug te dringen tot een aanvaardbaar niveau. Bij dit soort uitspraken wordt de doorlooptijd versneld. Het risico van deze vorm van afdoening van een geschil is dat er een toename plaats vindt in verzetzaken, omdat de aanbrenger van een geschil het niet eens is met de versnelde voorzittersuitspraak. In vergelijking met voorgaande jaren zal hierdoor het aantal verzetzaken aanvankelijk toenemen. Door deze nieuwe afhandeling van geschillen is het onzeker of de aanname voor de verzetzaken juist is ingeschat, omdat hier nog geen ervaring mee is. Als deze vorm van uitspraken eenmaal goed is ingebed in de organisatie zal het aantal verzetzaken geleidelijk afnemen. Mutaties in de ramingen genoemd bij de triggers voor de instroom van geschillen zijn bepalend voor het wel of niet behalen van de productiedoelstellingen in 2022.

Specifiek deel

Doorlooptijden

De Huurcommissie werkt met twee verschillende doorlooptijden. In de eerste plaats de doorlooptijd voor de hele procedure, gebaseerd op de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze telt vanaf het moment dat de verzoeker het voorschot op de leges heeft betaald tot en met het moment waarop de uitspraak wordt verstuurd.

In de tweede plaats de doorlooptijd van ADR geschillen, zoals de Implementatiewet voor buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten voorschrijft. Deze telt vanaf het moment dat het dossier van een zaak compleet is.

Voor de geschilbeslechting op basis van de Wet op het overleg huurders verhuurder geldt een wettelijke termijn van acht weken, met de mogelijkheid om indien nodig gemotiveerd een langere doorlooptijd te hanteren. De ervaringen met geschillen op basis van de Wet op het overleg huurders verhuurder leren dat partijen hechten aan overleg onder toezicht van de Huurcommissie in de wetenschap dat dit overleg in de praktijk meer tijd vergt dan de termijn van acht weken die er voor staat. Om deze reden is als streeftermijn (voor 90% van de Wohv-geschillen) vier maanden geformuleerd.

Licence