Overheveling agentschappen naar het ministerie van VRO

De standen voor 2024 vallen formeel niet onder het begrotingshoofdstuk van het ministerie van VRO, maar worden hier voor de inzichtelijkheid wel getoond.

Inleiding

Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) is de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid en is verantwoordelijk voor de realisatie en het beheer van de grootste en meest diverse vastgoedportefeuille van Nederland. Het RVB zet daarnaast gebouwen en terreinen in voor de realisatie van economische en maatschappelijke meerwaarde op basis van beleidsdoelen. Denk onder andere aan de inzet van rijksgronden voor het mogelijk maken van meer woningbouw, de energietransitie en de aanwending van vastgoed voor opvang van kwetsbare mensen, waaronder studenten, arbeidsmigranten en statushouders. Ook is het RVB verantwoordelijk voor het vastgoed van de Dienst Justitiële Inrichtingen (DJI). Er ligt een grote opgave om het vastgoed te revitaliseren, zodat de gevangenissen toekomstbestendig en veilig blijven.

Ook is het RVB verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de vastgoedportefeuille van het ministerie van DEF. Deze portefeuille beslaat grofweg de helft van de totale vastgoedportefeuille van het RVB en behoeft de komende jaren grootschalige renovatie en nieuwbouw, zodat Defensie in staat is om hoofdtaak 1, het grondgebied van Nederland en bondgenoten verdedigen, uit te voeren.

Het Rijksvastgoedbedrijf in vogelvlucht

Het RVB werkt vraaggestuurd. Deze vraag vloeit met name voort uit de huidige veranderende strategische en operationele behoeften bij Defensie, de masterplannen voor de kantoorhuisvesting, de huisvestingsbehoeften vanuit de specialties, de behoefte aan te ontwikkelen projecten dan wel gebieden en de vraag vanuit beleidsdepartementen voor de inzet van rijksvastgoed voor strategische beleidsopgaven.

Waar we als Rijk een privaatrechtelijke rol hebben, omdat we grond en/of gebouwen bezitten, kunnen we snel handelen. Zo ook op de hierboven genoemde maatschappelijke taken. Dit gebeurt allemaal binnen de spelregels van het agentschapsmodel, waarbij specifieke opdrachten voor de uitvoering van kabinetsbeleid aan de basis worden gelegd. Deze opdrachten komen vanuit VRO of vanuit andere departementen.

De door het RVB uitgerolde vastgoedvisie, waarin onder meer oog is voor planmatige verduurzaming, draagt bij aan een toekomstbestendige vastgoedportefeuille die bestand is tegen snelle en soms onvoorspelbare schommelingen in de vraag naar vastgoed. Door een strategische samenstelling en opbouw van de vastgoedportefeuille van het RVB, is het voorbereid op toekomstige ontwikkelingen. De portefeuille draagt daarmee op een effectieve en efficiënte manier bij aan financieel en maatschappelijk rendement voor het Rijk.

Doorkijk naar de komende jaren

Door de geopolitieke situatie in de wereld, de Nederlandse maatschappelijke opgaven en de technische toestand van het vastgoed van de RVB, moet er in de komende jaren veel gebeuren met hoge urgentie in weinig tijd. De vraag naar producten en diensten van het RVB is in de afgelopen jaren toegenomen, maar neemt in de komende jaren alleen maar verder toe. De productie zal in de komende vijf jaar fors moeten toenemen om aan de grote opgaven tegemoet te kunnen komen. Dat is ook terug te zien in de ramingen voor de ontwikkeling van het productievolume bij de projectrealisatie van het RVB.

Het RVB staat voor een complexe opgave in de komende (begrotings)periode en streeft er daarom in toenemende mate naar om een betrouwbare en professionele partner te blijven voor de opdrachtgevers van het RVB. Daarom zal het RVB nog nadrukkelijker gaan sturen op het programmeren van werk en de op te kunnen leveren productie. Daarnaast willen we een einde maken aan groot achterstallig onderhoud, onder andere door dit efficiënter en planmatiger aan te pakken en de prikkels binnen het stelsel weer op de juiste wijze te versterken.

Om die reden heeft het RVB hard gewerkt aan de nieuwe «Koers RVB». Deze koers is veelomvattend; het bevat een grote transformatie van de gehele organisatie, waardoor het RVB in staat moet worden gesteld om de grote opgaven aan te kunnen. Hierbij geldt dat zowel de productie als de productiviteit wordt verhoogd. Daarnaast wordt de extra benodigde capaciteit aangetrokken om de gevraagde productie voor Defensie en de andere gebruikers te kunnen leveren. De hieruit voortvloeiende additionele apparaatskosten worden conform afspraak gedekt door Defensie. In de komende periode zet het RVB in samenwerking met Defensie de benodigde stappen om verder in kaart te brengen hoe groot deze capaciteitstoename dient te zijn. Dit alles gebeurt binnen de context van een aantal maatschappelijke uitdagingen, zoals de krapte van de arbeidsmarkt, een bouwmarkt die geen grote risico’s en projecten meer kan absorberen en de netcongestie- en stikstofproblematiek.

Staat van baten en lasten

Toelichting op de staat van baten en lasten

Baten

Baten als tegenprestatie voor de levering van producten en/of diensten

Met de producten raakt het RVB de gehele keten van de huisvesting, vanaf de initiële vraag van een afnemer tot en met de realisatie (bouw en/of verbouw), het beheer, ontwikkeling en de afstoot. Het RVB werkt vraaggestuurd.

Ingebruikgeving

De baten ingebruikgeving omvatten opbrengsten voor geleverde producten en diensten aan departementen. Het gaat daarbij met name om ontvangen gebruiksvergoedingen voor kantoren en specialties. Op basis van de overeengekomen tariefmethodiek brengt het RVB deze gebruiksvergoeding in rekening. In de ramingen van de gebruiksvergoeding is onder meer rekening gehouden met oplevering van projecten vanuit de geactualiseerde masterplannen, het afsluiten van nieuwe contracten en met de verwachte beëindiging van contracten. In de komende jaren is sprake van vervangingsinvesteringen met een stijging van de afschrijvingslasten als gevolg, die worden doorberekend in de tarieven. Tevens bevatten de baten ingebruikgeving opbrengsten uit verhuur aan musea en internationale organisaties (bijzondere specialties).

In stand houden vastgoed

De baten in stand houden vastgoed betreffen met name de vergoeding vanuit Defensie voor de apparaatsinzet van het RVB ten behoeve van de dienstverlening aan Defensie. De programmagelden worden niet als baten-RVB gerekend.

Projectrealisatie

Betreft projectrealisatie voor kantoren, (bijzondere) specialties en vastgoed en infrastructuur in eigendom van het ministerie van DEF. Voor Defensie wordt enkel de vergoeding voor de apparaatsinzet tot de baten gerekend.

Verkoop

Betreft verkoop van vastgoed en grondstoffen. In de komende jaren is sprake van een toename in baten voor gebiedsontwikkeling. Dit betreft de verkoopontvangsten van de gronden in de gebiedsontwikkeling Valkenhorst.

Expertise en advies

Betreft strategische advisering en ondersteuning beleidsdirecties, expertise en adviesdiensten aan opdrachtgevers en het afhandelen van onbeheerde nalatenschappen. Voor Defensie wordt enkel de vergoeding voor de apparaatsinzet tot de baten gerekend.

Rentebaten

Dit betreft de verwachte baten voorzien vanuit de rekening courantverhouding met het ministerie van FIN.

Bijzondere baten

Dit betreft met name het deel van de apparaatsinzet bij projecten dat wordt geactiveerd. De verwachte stijging van de baten komt voor rekening van het product Projectrealisatie.

Lasten

Apparaatskosten

Personele kosten

Dit betreft de kosten van het eigen apparaat, met name van salaris- en opleidingskosten van eigen personeel en inzet van externe inhuur. Voor de komende jaren is rekening gehouden met extra inzet van personeel om tegemoet te komen aan de extra vraag naar capaciteit, vooral bij de uitvoering van projecten. In deze begroting is rekening gehouden met een groei naar 3.300 fte.

Materiële kosten

Deze kosten betreffen met name de kosten voor de eigen huisvesting en van het eigen ict-gebruik. De bijdrage aan de SSO’s omvat zowel ict-kosten als kosten voor de eigen huisvesting van het RVB. In de begroting is rekening gehouden met hogere uitgaven als gevolg van beheerslasten (run) van nieuwe systemen in een veiligere omgeving en extra investeringen in het kader van de nieuwe I-strategie (change).

Rentelasten

De rentelasten vloeien voort uit investeringen en zijn geraamd op basis van de afgesloten en nog af te sluiten leningen met het ministerie van FIN voor rijkshuisvesting (masterplannen kantoren en huisvestingsbehoefte voor specialties) en Kader Overname Rijksvastgoed (KORV)- en ontwikkelprojecten. Daarnaast is rente opgenomen op Design Build Finance Maintain Operate (DBFMO) contracten. De stijging van de verwachte rentelasten is een gevolg van nieuw opgeleverde investeringsprojecten voor rijkshuisvesting, inclusief de daarbij behorende DBFMO-contracten.

Afschrijvingskosten

Dit betreft met name de afschrijvingen op geactiveerde waarden van objecten, voortvloeiend uit investeringen vanuit masterplannen kantoren en huisvestingsbehoeften voor specialties. In de masterplannen wordt uiteengezet waar en in welke gebouwen de Rijksoverheid gehuisvest wordt. De afschrijvingstermijnen zijn afhankelijk van de categorieën: grond/terreinen (0 jaar), erfpacht (5-100 jaar), gebouwen (15-60 jaar), vervoermiddelen (4-6 jaar) en inventaris (3-15 jaar). Ook hier nemen de kosten toe als gevolg van nieuwe opleveringen en vervangingsinvesteringen voor rijkshuisvesting.

Overige lasten

De bijzondere lasten hebben vooral betrekking op de primaire processen van het RVB. In de volgende tabel is een specificatie opgenomen.

Toelichting overige lasten

Markthuren

Deze post betreft de huren die het RVB aan de markt betaalt. Het beleid is erop gericht departementen en diensten zo veel mogelijk in eigendomsobjecten te huisvesten. Hierdoor nemen de vierkante meters aan gehuurde huisvesting en de daarmee samenhangende kosten af.

DBFMO-lasten

Dit betreft de lasten van lopende en nieuwe DBFMO-contracten met marktpartijen. In principe wordt het investeringsdeel (Design, Build en Finance) van deze lasten omgerekend naar rente en afschrijving en aldaar opgenomen. De verwachte toename in latere jaren heeft betrekking op de oplevering van een tweetal nieuwe contracten.

Onderhoud rijkhuisvesting

Deze post betreft de kosten voor onderhoud en instandhouding van gebouwen en terreinen voor de rijkshuisvestingsportefeuille. Voor een belangrijk deel van de activiteiten zijn op basis van aanbestedingen meerjarige contracten met de markt afgesloten.

Belastingen en heffingen

Deze post betreft met name de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten over de eigen voorraad onroerend goed die het RVB inzet voor rijkshuisvesting.

Energielasten

Dit betreft de energielasten in de kantorenportefeuille bij de rijkshuisvesting. Deze kosten worden bij de departementen in rekening gebracht via het regiotarief. Op grond van de huidige prijsontwikkelingen op de energiemarkt is in deze begroting rekening gehouden met een daling van de kosten voor energie ten opzichte van 2025.

Ontwikkeling en verkoop onroerend goed

Dit betreft de kosten van ingekocht onroerend goed binnen het Kader Overname Rijksvastgoed (KORV) en de restant boekwaarde van verkochte eigen gebouwen en terreinen (niet KORV).

Overige bijzondere lasten

De overige lasten hebben vooral betrekking op onderhanden werk, de kosten voor facilitaire leegstand, ict-kosten en de verwerking van vastgoed- en projectrisico’s.

Kasstroomoverzicht

Toelichting op het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht geeft aan hoeveel kasmiddelen beschikbaar zijn gekomen of naar verwachting zullen komen en op welke wijze gebruik is, of zal worden gemaakt van deze middelen.

Operationele kasstroom

De operationele kasstromen zijn aanzienlijk hoger dan de inkomsten en uitgaven in de baten-lastenbegroting. Deze kasstromen zijn namelijk inclusief de dienstverlening aan Defensie, de kasstromen vanuit de kas-verplichtingenbegroting en de werkzaamheden buiten begrotings-verband, welke op basis van de verslaggevingsregels niet tot de omzet worden gerekend.

Investeringskasstroom

De investeringen in rijkshuisvesting en het daaruit voortvloeiende beroep op de leenfaciliteit zijn gebaseerd op lopende en voorgenomen huisvestings- en instandhoudingsprojecten in het betreffende jaar. In het voorjaar wordt de leenfaciliteit voor dat jaar geactualiseerd. Het RVB investeert in grond en gebouwen die in de balans onder de post materiële vaste activa worden verantwoord. De stijging is een gevolg van de toenemende inzet op projecten. In de opgave voor de leenfaciliteit is rekening gehouden met lopend werk en verwachte aankopen.

Financieringskasstroom

De afdrachten aan het moederdepartement betreffen, conform de Regeling Agentschappen, het surplus op het eigen vermogen. Daarnaast gaat het om de aflossing op lopende en toekomstige leningen in het kader van de rijkshuisvesting, de overname van vastgoed van andere rijksdiensten en aflossingen op leningen voor ontwikkelprojecten.

Het beroep op de leenfaciliteit komt overeen met de investeringsstroom. De investeringen van publiek-private samenwerkingen en investeringen door het RVB in projecten die buiten de baten en lasten vallen, zijn daarbij niet opgenomen.

Doelmatigheidsindicatoren 

Toelichting op de doelmatigheidsindicatoren

Generiek Deel

Fte-totaal

Het aantal fte neemt toe vanaf 2026 vanwege een toename van het aantal projecten voor Defensie. De exacte benodigde capaciteit voor 2027 en verder is vooralsnog niet zeker en hangt af van het daadwerkelijke aantal projecten dat wordt gestart. Hierover vindt in samenwerking met de gebruikers overleg plaats bij de totstandkoming van de meerjarige programmering.

Saldo baten en lasten

Het saldo van baten en lasten geeft een meerjarig, sluitend resultaatbeeld.

Specifiek Deel

Rijkshuisvestingsvoorraad in 1.000 m² Bruto Vloeroppervlak (BVO)

De huisvestingsvoorraad blijft in de komende jaren stabiel. Het aantal verhuurde vierkante meters neemt gestaag toe, vanwege de ingebruikname van een aantal panden die op dit moment worden gerenoveerd. Dit is ook terug te zien in de afname van de renovatieleegstand. Voorts wordt in de ontwerpbegroting 2026 het aantal vierkante meter weergegeven voor het gebruik van werkplekken en ontmoetingsruimten als rijksontmoetingsplein (ROP).

Indicator technische kwaliteit (ITK) rijkshuisvesting

Dit betreft het gewogen gemiddelde van de technische conditie van alle gebouwen op een schaal van 1 (nieuwbouw) t/m 6 (extreem slecht). Deze conditie wordt medebepaald door de staat van het onderhoud en (vervangings)investeringen. Op grond van voorraadoverwegingen (is een pand wel/niet strategisch, blijft het wel/niet in de voorraad, etc.) worden economische afwegingen gemaakt over het uitvoeren van onderhoud en investeringen. Voor een deel van de (niet-strategische) voorraad wordt dan een lagere ITK-score geaccepteerd.

Voorraad beheerde Defensieobjecten in 1.000 m² BVO

De Defensieobjecten worden door het RVB onderhouden (instandhouding). Defensie voorziet de komende jaren een stabiel beeld in haar portefeuille.

Doelmatigheid verkoop vastgoed

Een doelstelling is objecten te verkopen tegen ten minste de voorgecalculeerde bedragen die in een businesscase waren opgenomen.

Projecten binnen budget gerealiseerd

Met een norm van 84% is het doel om het overgrote deel van de projecten binnen het afgesproken budget uit te voeren. De ervaring leert dat het prognosticeren van de kosten van vastgoedprojecten niet eenvoudig is, onder meer omdat de uitkomsten van aanbestedingen zich lastig laten voorspellen. Daarnaast kunnen tijdens de uitvoering van de projecten tegenvallers aan het licht komen.

Projecten tijdig gerealiseerd

De norm voor het percentage projecten tijdig gerealiseerd wordt gehandhaafd op 84%. Deze norm houdt concreet in dat minder dan 16% van de projecten later wordt opgeleverd dan met de opdrachtgever is afgesproken. Een deel van de projecten kan vertragen doordat tijdens de uitvoering knelpunten aan het licht komen waar vooraf geen rekening mee is gehouden.

Productiviteit

De productiviteit geeft inzicht in de sturing op directe uren. Hoe meer directe uren worden ingezet, ofwel hoe minder indirecte/overige, hoe beter wordt gepresteerd in termen van productiviteit.

Regiotarief

Voor de kantoorhuisvesting worden jaarlijks drie regiotarieven vastgesteld: voor Den Haag, voor de rest van de Randstad en voor overig Nederland. Het cijfer voor 2026 geeft een indicatie van het gemiddelde tarief per vierkante meter voor komend jaar. Het definitieve tarief wordt ultimo 2025 vastgesteld na afstemming in de Interdepartementale Commissie Bedrijfsvoering Rijk en Bestuurlijk Overleg RVB.

Normatieve tariefcomponenten

Naast de werkelijke gebouwgebonden investeringskosten van rente en afschrijving, bevat het regiotarief ook een viertal normatieve tariefcomponenten per vierkante meter. Dit zijn de apparaatskosten, onderhoud, energielasten en heffingen. De hier gepresenteerde cijfers over 2026 bevatten de verwachte kosten per vierkante meter.

Uurtarieven

Voor alle producten uit de Producten Diensten Catalogus waarvoor het RVB de dienstverlening levert, geldt een uurtarief. De verwachting is dat de uurtarieven in 2026 € 158 per uur zullen bedragen.