Base description which applies to whole site
+Toon begrotingsfasen

Artikel 3: Woningmarkt

A Algemene doelstelling

Uitgangspunt voor de regering is het belang van een vrije woningmarkt met steun voor degenen die dat nodig hebben. De Minister voor Wonen en Rijksdienst draagt ervoor zorg dat er voldoende goede en betaalbare huisvesting voor iedereen beschikbaar is en met name voor die groepen die vanwege hun inkomenssituatie of andere persoonlijke omstandigheden moeite hebben op eigen kracht in passende huisvesting te voorzien. Woningcorporaties spelen daarbij een belangrijke rol, waarbij het huisvesten van huishoudens tot een bepaald maximum inkomen in sociale huurwoningen tot hun kerntaak behoort.

De koopmarkt is in principe een vrije woningmarkt die ondersteund wordt door de fiscale aftrek van hypotheekrente. Daarnaast speelt in het kader van de doorstroming de structureel verlaagde overdrachtsbelasting een rol. Een groot aantal van de woningen wordt verder ondersteund door de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Wat de huurmarkt betreft is vastgelegd dat woningcorporaties nog maar 10% van de woningen mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven een zekere grens (2012: € 34.085). In aanvulling hierop zijn maatregelen in de huurprijssfeer voorbereid die de doorstroming zullen bevorderen en waardoor meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de laagste doelgroep.

B Rol en verantwoordelijkheid

De Minister voor Wonen en Rijksdienst is systeemverantwoordelijk voor:

  • het via regelgeving bevorderen van een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad op grond van de Huisvestingswet en de Rotterdamwet;

  • het zorgen voor een heldere verdeling van rollen en verantwoordelijkheden van de partijen op het terrein van wonen;

  • het scheppen van voorwaarden voor de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, onder meer door huurprijsregulering en voorgestelde herzieningswetgeving voor woningcorporaties;

  • betaalbaarheid van wonen – in het bijzonder voor de lagere inkomensgroepen en middeninkomens (onder andere op grond van de Wet op de Huurtoeslag);

  • de beleidsmatige vormgeving van het instrument huurtoeslag en het budgettair beheer hiervan op grond van de Wet op de Huurtoeslag. De uitvoering van de huurtoeslag is, op grond van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (AWIR) en onder verantwoordelijkheid van de Minister van Financiën, belegd bij de Belastingdienst/Toeslagen. Deze dienst is ook verantwoordelijk voor de bestrijding van misbruik en oneigenlijk gebruik;

  • het beleid met betrekking tot de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen;

  • het ontwikkelen van kaders om onrechtmatige bewoning tegen te gaan;

  • de beleidsmatige vormgeving en de kwaliteit van het toezicht op woningcorporaties, het uitoefenen van dit toezicht via het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) en de verantwoording hierover;

  • het waarborgen van een laagdrempelige huurgeschillen beslechting. In het Burgerlijk Wetboek (art. 7.249 t/m 7.261) is vastgelegd dat huurders en verhuurders een beroep kunnen doen op de Huurcommissie. De organisatie en werkwijze van de Huurcommissie, evenals de administratieve ondersteuning door de Dienst van de Huurcommissie, is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw).

C Beleidsconclusies

Verlagen van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent tot 1 juli 2012: Tot 1 juli 2012 was het tarief voor de overdrachtsbelasting voor woningen als een tijdelijke maatregel verlaagd van 6% naar 2%. Per 1 juli 2012 is de tariefsverlaging naar 2% voor woningen structureel geworden.

Extra huurverhoging van maximaal 5 procent voor hogere inkomens in gereguleerde woningen: Om de doorstroming binnen het gereguleerde huursegment te bevorderen is ervoor gekozen om huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000 een hogere huurverhoging toe te staan, te weten van maximaal 5% boven inflatieniveau. Het wetsvoorstel daartoe, huurverhoging op grond van inkomen (Kamerstukken II, 2011–2012, 33 129), is op 12 april 2012 aangenomen door de Tweede Kamer. De behandeling bij de Eerste Kamer is nog niet afgerond. In het Begrotingsakkoord 2013 van mei 2012 is een aanvullende maatregel genomen: maximaal 1% extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.000 en € 43.000. Dit wetsvoorstel, huurverhoging op grond van een tweede inkomenscategorie, is op 6 juli 2012 bij de Tweede Kamer ingediend (Kamerstukken II, 2011–2012, 33 330, nr. 1). De Eerste Kamer heeft besloten de behandeling van het wetsvoorstel met betrekking tot de extra huurverhoging van 5% pas te hervatten op het moment dat ook het wetsvoorstel over de extra huurverhoging met 1% begin 2013 bij de Eerste Kamer is ingediend.

Ontwikkeling van de huurstijging: De maximale huurverhoging voor alle huishoudens is in 2012 uitgekomen op het inflatiepercentage van 2011, te weten 2,3%.

Grafiek 3.1 Gemiddelde huurstijging, exclusief huurharmonisatie, nominaal en reëel (1997–2012)

Grafiek 3.1 Gemiddelde huurstijging, exclusief huurharmonisatie, nominaal en reëel (1997–2012)

Bron: CBS Huurenquête

Uit de grafiek blijkt het inflatievolgend huurbeleid vanaf 2007; vanaf dat moment komt de reële huurstijging uit op nul.

Uitwerken van het recht voor huurders om hun woning te kopen

Het beleid ten aanzien van het kooprecht voor huurders van woningen van toegelaten instellingen is uitgewerkt in een voorstel tot wijziging van de Woningwet. Gezien de demissionaire status van het kabinet Rutte I is het wetsvoorstel niet in 2012 bij de Tweede Kamer ingediend.

Bevorderen maximale maatschappelijke prestaties van woningcorporaties

Op 5 juli 2012 is het wetsvoorstel Herziening Woningwet (Kamerstukken II, 2010–2011, 32 769, nr. 1–3) door de Tweede Kamer aanvaard. Ter verbetering van het bestel voor woningcorporaties wordt daarmee onder andere het in- en externe toezicht op woningcorporaties versterkt. Het wetsvoorstel zal worden aangepast door middel van een novelle.

In 2012 is de Tweede Kamer het Sectorbeeld Realisaties Woningcorporaties toegezonden. Hierin is ingegaan op de volkshuisvestelijke (investeringen, verkopen, e.d.) en financiële prestaties (vermogensontwikkeling, kasstromen, bedrijfslasten e.d.) van de corporatiesector in 2011.

In 2012 is op basis van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), die per 1 januari 2013 in werking is getreden, een regeling voor de woningcorporatiesector tot stand gebracht. Deze regeling die de sector in in een aantal grootteklassen met onderscheiden beloningsplafonds indeelt, is gelijktijdig met de WNT in werking getreden.

In het kader van het toezicht op corporaties zijn in 2012 vier aanwijzingen verstrekt. In het voorjaar van 2012 is een aanwijzing aan Laurentius (Breda) verstrekt in combinatie met het aanstellen van een externe toezichthouder vanwege problemen op het vlak van financiën en integriteit. De Tweede Kamer is hier schriftelijk over geïnformeerd. Daarnaast is aan de corporaties Woongoed 2 Duizend (Reuver) en De Woonplaats (Enschede) een aanwijzing verstrekt in combinatie met een last onder dwangsom vanwege niet-toegestane nevenactiviteiten. Aan Servatius (Maastricht) is een aanwijzing verstrekt met als strekking dat de gerechtelijke procedure tegen het voormalige bestuur en leden van de voormalige Raad van Toezicht van Servatius op het gebied van schadeverhaal dient te worden voortgezet.

Aan alle 389 corporaties is op 30 november 2012 de individuele oordeelsbrief verzonden. In laatstgenoemde brief is voor de eerste keer ook aandacht besteed aan de in 2012 gedane toewijzingen in relatie tot de inkomensgrens voor de staatssteun. Het blijkt dat de sociale huurwoningen over het verslagjaar 2011 gemiddeld in circa 94% van alle gevallen zijn toegewezen aan de doelgroep. Slechts bij 38% van de corporaties was de verantwoording over de 90% -toewijzing juist en volledig. Vier corporaties hebben overigens geen sociale huurwoningen toegewezen in 2011. Omdat er sprake is van een aanloopjaar werd onthouding van staatssteun in de vorm van borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in 2013 nog niet op zijn plaats geacht, hetgeen is medegedeeld in genoemde oordeelsbrief.

Bij het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties (MIW) kan een ieder meldingen doen van fraude en/of zelfverrijking door bestuurders, medewerkers en (intern) toezichthouders bij of gelieerd aan woningcorporaties.

 

Aantal meldingen integriteit woningcorporaties

2009

206

2010

109

2011

92

2012

119

Het aantal bij het MIW binnengekomen meldingen in 2012 is groter dan in 2010 en 2011, maar kleiner dan in het eerste jaar 2009.

De stijging in het aantal meldingen ligt vermoedelijk aan een artikel in het Financieel Dagblad over het meldpunt halverwege 2012 en aan het feit dat meldingen die voorheen buiten het MIW rechtstreeks bij het ministerie binnenkwamen nu bij het meldpunt binnenkomen. Van de 119 binnengekomen meldingen hadden er 74 geen betrekking op integriteit. Dezezijn afgedaan als burgerbrief (vooral huurgeschillen). Van de 45 in behandeling genomen meldingen waren op 31 december 2012 nog 15 meldingen in onderzoek. De overige 30 zijn afgedaan. Na onderzoek bleken er bij deze meldingen onvoldoende aanknopingspunten voor fraude en/of zelfverrijking. Er waren geen meldingen die aanleiding gaven deze over te dragen aan de Inlichtingen en Opsporingsdienst (IOD) van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Ouderenhuisvesting

Uit de Monitor Investeren voor de Toekomst 2009 is gebleken, dat er tot 2018 gemiddeld jaarlijks 36.000 tot 40.000 woningen voor ouderen extra nodig zijn om de toenemende vergrijzing het hoofd te bieden. Tijdens een Algemeen Overleg op 24 november 2011 is de Tweede Kamer een actieplan Ouderenhuisvesting toegezegd dat medio 2012 gereed moest zijn. In juli 2012 is aan de Kamer bericht, dat dit wacht op onderzoeksgegevens. Deze worden in de eerste helft van 2013 verwacht.

EU arbeidsmigranten

In maart 2012 is door BZK een nationale verklaring Arbeidsmigranten6 opgesteld en door de minister, samen met VNG, Aedes en werkgeverskoepels ondertekend. In vervolg hierop zijn en worden bestuurlijke afspraken hierover gemaakt met negen regio’s.

D Tabel Budgettaire gevolgen van beleid
Tabel 3 Woningmarkt

(bedragen x € 1.000)

       

Realisatie

Oorspronkelijk Vastgestelde begroting

Verschil

   

2008

2009

2010

2011

2012

2012

2012

Verplichtingen

       

2.817.288

2.844.460

– 27.172

                 

Uitgaven:

       

2.857.598

2.786.655

70.943

                 

3.1

Betaalbaarheid

       

2.846.876

2.778.378

68.498

 

Subsidies

       

60.267

41.327

18.940

 

Beleidsprogramma betaalbaarheid

       

751

0

751

 

Bevordering eigen woningbezit

       

58.243

32.982

25.261

 

Eigen woningenregelingen

       

0

6.984

– 6.984

 

Woonconsumentenorganisaties

       

1.272

1.361

– 89

                 
 

Opdrachten

       

703

1.672

– 969

 

Beleidsprogramma betaalbaarheid

       

703

1.672

– 969

                 
 

Inkomensoverdracht

       

2.766.870

2.694.518

72.352

 

Huurtoeslag

       

2.766.870

2.694.518

72.352

                 
 

Bijdragen aan baten-lastendiensten

       

0

21.982

– 21.982

 

Beleidsprogramma betaalbaarheid (Agentschap NL)

     

0

1.982

– 1.982

 

Overige uitvoeringsinstanties

       

0

20.000

– 20.000

                 
 

Bijdragen aan ZBO's / RWT's

       

19.036

18.879

157

 

Huurcommissie

       

18.879

18.879

0

 

Overige uitvoeringsinstanties

       

157

0

157

                 

3.2

Onderzoek en kennisoverdracht

       

10.722

8.277

2.445

 

Subsidies

       

5.880

5.678

202

 

Samenwerkende kennisinstellingen e.a.

       

5.880

5.678

202

                 
 

Opdrachten

       

4.842

2.599

2.243

 

Onderzoek en kennisoverdracht

       

4.842

2.599

2.243

                 
 

Ontvangsten

       

468.840

556.140

– 87.300

E Toelichting op de financiële instrumenten
3.1 Betaalbaarheid

Subsidies

Bevordering eigen woningbezit

De gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland is bij Najaarsnota 2012 uitgebreid. Hiertoe is € 20 mln. ondergebracht bij de Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVN) als stimuleringsbijdrage voor startersleningen. In 2012 zijn er geen startersleningen meer verstrekt.

Daarnaast was er bij de BEW en de eigen woningregelingen sprake van hoger dan verwachte uitstroom uit de regelingen bij de periodieke inkomenstoetsen en verhuizingen.

Eigen Woningregelingen

Tabel 3.1 Indicatoren NHG-garanties en aandeel eigenwoningbezit
 

2007

2008

2009

2010

2011

2012

NHG verstrekking

90 000

84 000

97 000

130 000

136 500

122.600

Aandeel eigenwoningbezit

56,6%

57,3%

57,8%

59,3%

59,7%

59,3%

Bron NHG verstrekkingen 2012: kwartaalbericht 4e kwartaal 2012 Stichting WEW

Bron aandeel eigenwoningbezit: BZK/WB Systeem Woningvoorraad (Syswov)

Opdrachten

Beleidsprogramma betaalbaarheid

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voert voor het programma betaalbaarheid verschillende activiteiten uit. Op het punt van de huurtoeslag maar ook op het gebied van ouderenhuisvesting heeft monitoring plaatsgevonden op zowel woonlasten als beschikbaarheid, zoals het jaarlijks verslag over de Huurtoeslag. Verschillende acties zijn ondernomen ten aanzien van het toezicht op woningcorporaties.

Inkomensoverdracht

Huurtoeslag

In 2012 is meer uitgegeven aan huurtoeslag dan begroot. De overschrijding wordt veroorzaakt door hogere voorschotten als gevolg van een hoger aantal aanvragen in 2012. Een deel van de overschrijding was bij voorjaarsnota al voorzien als gevolg van een stijging van het aantal bijstandsgerechtigden. De uiteindelijke overschrijding hoger is uitgevallen.

Met behulp van het kengetal netto-huurquote wordt het effect van de huurtoeslag op de betaalbaarheid van het huren voor de huishoudens met lage inkomens zichtbaar gemaakt. De in onderstaande tabel opgenomen netto huurquote geeft aan welk deel van het belastbaar inkomen wordt besteed aan netto-huurlasten (huur minus huurtoeslag). Daarbij is gerekend met de gemiddeld geldende huur voor de betreffende groep.

De tabel laat naast de in de begroting 2012 verwachte ontwikkeling van de netto-huurquote de gerealiseerde ontwikkeling van de netto-huurquote over 2012 zien.

Kengetallen

         

Begroting

Realisatie

   

2008

2009

2010

2011

2012

2012

Eenpersoonshuishouden

minima

17,3%

17,3%

17,3%

17,3%

17,6%

17,8%

Meerpersoonshuishouden

minima

14,4%

14,3%

14,2%

14,2%

14,8%

15,1%

Eenpersoonsouderhuishouden

minima

20,3%

20,1%

20,1%

20,1%

20,7%

20,9%

Meerpersoonsouderhuishouden

minima

14,8%

14,5%

14,5%

14,5%

15,1%

14,9%

Eenpersoonshuishouden

boven minimaal

19,7%

19,4%

19,4%

19,4%

19,8%

20,0%

Meerpersoonshuishouden

boven minimaal

15,9%

15,6%

15,6%

15,5%

16,1%

16,2%

Eenpersoonsouderhuishouden

boven minimaal

19,5%

17,7%

17,8%

17,9%

18,7%

18,7%

Meerpersoonsouderhuishouden

boven minimaal

16,3%

13,8%

13,9%

14,0%

14,5%

14,4%

Bron: WB

Ten opzichte van 2011 is sprake van een stijging door bezuinigingsmaatregelen. Deze bezuiniging bestond uit een verhoging van de kwaliteitskortingen in de huurtoeslag met 10%-punt. Daarnaast is de eigen bijdrage per 2012 verhoogd met € 0,73 per maand.

Voor de gepresenteerde huishoudens komt de huurquote in sommige gevallen iets hoger uit dan voorzien in de begroting 2012. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een andere inkomensontwikkeling dan verwacht.

Bijdragen aan baten-lastendiensten

Overige uitvoeringsinstanties

De meevaller op het geraamde budget voor de uitvoeringskosten voor de inkomensafhankelijke huurprijsstijging is ingezet als dekking voor de bij voorjaarsnota geraamde tegenvaller in de huurtoeslag.

Bijdragen aan ZBO’s /RWT’s

Huurcommissie

Afhandeling huurgeschillen

Afhandeling 2011

Afhandeling 2012

Huurprijsgeschillen

5.235

4.938

Servicekostengeschillen

3.093

2.801

Huurverhogingsgeschillen

587

629

Huurtoeslagverklaringen

458

245

Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv)

5

Totaal

9.373

8.618

Bron: Jaarverslag Dienst van de Huurcommissie

In 2012 heeft de Huurcommissie minder verzoeken binnen gekregen dan in 2011. De Huurcommissie handelde net als in 2011 wel meer verzoeken af dan er binnenkwamen, waardoor de voorraad in behandeling zijnde verzoeken verder werd verlaagd.

Doorlooptijd afhandeling ten opzichte van de geldende norm

Realisatie 2011

Norm 2012

Realisatie 2012

Huurprijsgeschillen

92% binnen 6 mnd.

> 80% binnen 5 mnd.

66%

Servicekostengeschillen

83% binnen 7 mnd.

> 80% binnen 5 mnd.

57%

Huurverhogingsgeschillen

93% binnen 6 mnd.

> 80% binnen 5 mnd.

95%

Bron: Jaarverslag Dienst van de Huurcommissie

De beoogde versnelling van de doorlooptijden is bij de reguliere huurprijs-geschillen en de servicekostengeschillen in 2012 nog niet gehaald. De oorzaak hiervan is dat de Huurcommissie in 2012 is gestart met relatief veel verzoeken die al langere tijd in behandeling waren. Deze verzoeken zijn met voorrang afgehandeld. In de loop van 2012 zijn de doorlooptijden sterk verbeterd. Eind 2012 lagen de doorlooptijden op een niveau dat de voor 2013 afgesproken verdere verkorting (ten minste 90% afgehandeld binnen vier maanden) mogelijk maakt.

3.2 Basisonderzoek en kennisoverdracht

Subsidies

Samenwerkende kennisinstellingen (Platform 31)

De instelling is breed werkzaam en behandelt vele voor BZK relevante thema’s. De inhoudelijke domeinen van Platform31 zijn wonen, ruimte, duurzaamheid, sociale vraagstukken, economische vraagstukken en organisatie en bestuur.

Opdrachten

Onderzoek en kennisoverdracht

Het budget is in 2012 besteed aan opdrachten onder meer op het gebied van verkenningen, de uitvoering van het Woon Onderzoek Nederland 2012, monitoring van beleid en ramingmodellen.

In 2012 zijn hiertoe ondermeer de volgende onderzoeken en verkenningen opgeleverd:

  • Onderzoek Behoefteraming stedelijke vernieuwing en woningbouw

  • Onderzoek Koopstarters op de woningmarkt

  • Onderzoek Moelanders

  • Onderzoek naar en krimpfaciliteit voor bevolkingdaling

  • Onderzoek Mogelijke effecten kabinetsmaatregelen op woningmarkt.

Ontvangsten

De ontvangsten bij de huurtoeslag zijn lager uitgevallen dan verwacht. Dit is voornamelijk het gevolg van lagere terugvorderingen bij de definitieve vaststelling van de toeslag. Daarnaast lag het in invorderingstempo lager dan geraamd als gevolg van later terugbetalende debiteuren.

Licence