Base description which applies to whole site

Artikel 3. Woningmarkt

A Algemene doelstelling

Uitgangspunt voor de regering is het belang van een vrije woningmarkt met steun voor degenen die dat nodig hebben. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties draagt ervoor zorg dat er voldoende goede en betaalbare huisvesting voor iedereen beschikbaar is en met name voor die groepen die vanwege hun inkomenssituatie of andere persoonlijke omstandigheden moeite hebben op eigen kracht in passende huisvesting te voorzien. Woningcorporaties spelen daarbij een belangrijke rol, waarbij het huisvesten van huishoudens met een inkomen tot € 33 614 in sociale huurwoningen tot hun kerntaak behoort.

B Rol en verantwoordelijkheid

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is systeemverantwoordelijk voor:

  • het via regelgeving bevorderen van een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad op grond van de Huisvestingswet en de Rotterdamwet;

  • het zorgen voor een heldere verdeling van rollen en verantwoordelijkheden van de partijen op het terrein van wonen;

  • het scheppen van voorwaarden voor de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, onder meer door huurprijsregulering en voorgestelde herzieningswetgeving voor woningcorporaties;

  • betaalbaarheid van wonen – in het bijzonder voor de lagere inkomensgroepen en middeninkomens (onder andere op grond van de Wet op de Huurtoeslag);

  • de beleidsmatige vormgeving van het instrument huurtoeslag en het budgettair beheer hiervan op grond van de Wet op de Huurtoeslag. De uitvoering van de huurtoeslag is, op grond van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (AWIR) en onder verantwoordelijkheid van de minister van Financiën, belegd bij de Belastingdienst/Toeslagen. Deze dienst is ook verantwoordelijk voor de bestrijding van misbruik en oneigenlijk gebruik;

  • het beleid met betrekking tot de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen;

  • het ontwikkelen van kaders om onrechtmatige bewoning tegen te gaan;

  • de beleidsmatige vormgeving en de kwaliteit van het toezicht op woningcorporaties, het uitoefenen van dit toezicht via het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) en de verantwoording hierover;

  • het waarborgen van een laagdrempelige huurgeschillen beslechting. In het Burgerlijk Wetboek (art. 7.249 t/m 7.261) is vastgelegd dat huurders en verhuurders een beroep kunnen doen op de Huurcommissie. De organisatie en werkwijze van de Huurcommissie, alsmede de administratieve ondersteuning door de Dienst van de Huurcommissie, is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw).

Grafiek 3.1 Gemiddelde huurstijging, exclusief huurharmonisatie, nominaal en reëel (1997–2010)

Grafiek 3.1 Gemiddelde huurstijging, exclusief huurharmonisatie, nominaal en reëel (1997–2010)

Uit de grafiek blijkt het inflatievolgend huurbeleid vanaf 2007; vanaf dat moment komt de reële huurstijging uit op nul.

C Beleidswijzigingen

In juli 2011 heeft het kabinet de Woonvisie uitgebracht (Kamerstukken II, 32 847, nr. 1). In deze Woonvisie presenteert het kabinet de heroriëntatie van het woonbeleid, die leidt tot een meer doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringscondities en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt. Het kabinet kiest daarbij voor meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en verantwoordelijkheid voor burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen, en een meer gerichte en doelmatige inzet van overheidsbeleid. De Woonvisie gaat nader in op het versterken van het vertrouwen op de koopmarkt, een betere werking van de huurmarkt, het verbeteren van de investeringscondities in de woningbouw.

De rijksoverheid heeft in het verleden via regelgeving, bouwprogrammering en subsidiëring intensief geïntervenieerd in de huur- en koopmarkt. Ongewenste bijeffecten van dit overheidsbeleid op de woningmarkt zijn: inefficiënte inzet van publieke middelen, belemmeringen om te verhuizen, beperkte woonkeuzemogelijkheden voor de burger en een onvoldoende aantrekkelijk investeringsperspectief voor marktpartijen. De bouw- en woningmarkt bevinden zich in een overgangssituatie van sterke groei in het verleden via een forse conjuncturele terugval op dit moment naar een, naar verwachting, meer gematigde ontwikkeling in de komende jaren.

Tegen de achtergrond van de stagnerende woningmarkt heeft het kabinet daarom besloten om de overdrachtsbelasting tijdelijk te verlagen (Kamerstukken II, 31 371, nr. 364). Voor de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 wordt het tarief verlaagd van 6% naar 2%. Deze verlaging van de overdrachtsbelasting in combinatie met de handhaving van de hypotheekrenteaftrek resulteert in een forse impuls die de woningmarkt op dit moment goed kan gebruiken. Diverse studies hebben er de afgelopen jaren op gewezen dat een verlaging van de overdrachtsbelasting de belemmering om te verhuizen vermindert en daarmee voor een betere werking van de woningmarkt zorgt.

Daarnaast heeft het kabinet in 2011 voorstellen aangeboden aan de Tweede Kamer voor een herziening van de Woningwet. De in 2012 geplande invoering van wet- en regelgeving is gericht op het versterken van de relatie op lokaal niveau tussen gemeenten en corporaties, op het versterken van het interne en externe toezicht en op meer waarborgen dat corporaties als maatschappelijke ondernemingen goed functioneren.

D1 Budgettaire gevolgen van beleid

Tabel 3 Woningmarkt

(x € 1 000)

2012

2013

2014

2015

2016

Verplichtingen

2 844 460

2 784 614

2 867 235

2 903 305

2 891 710

           

Uitgaven

2 786 655

2 714 170

2 797 096

2 861 313

2 891 710

           

3.1 Betaalbaarheid

2 778 378

2 708 718

2 789 675

2 853 919

2 884 316

           

Subsidies

41 327

36 890

30 780

27 386

24 494

Bevordering eigen woningbezit

32 982

29 626

23 696

19 864

16 752

Eigen woningenregelingen

6 984

5 903

5 723

6 161

6 381

Woonconsumentenorganisaties

1 361

1 361

1 361

1 361

1 361

           

Bekostiging

2 694 518

2 646 176

2 719 862

2 796 062

2 829 512

Huurtoeslag

2 694 518

2 646 176

2 719 862

2 796 062

2 829 512

           

Opdrachten

3 654

3 663

3 663

3 663

3 663

Beleidsprogramma betaalbaarheid

3 654

3 663

3 663

3 663

3 663

           

Bijdragen

38 879

21 989

35 370

26 808

26 647

Huurcommissie

18 879

11 989

9 770

9 008

8 847

Overige uitvoeringsinstanties

20 000

10 000

25 600

17 800

17 800

           

3.2 Onderzoek en kennisoverdracht

8 277

5 452

7 421

7 394

7 394

           

Subsidies

3 201

1 794

1 794

1 794

1 794

Samenwerkende kennisinstellingen

3 201

1 794

1 794

1 794

1 794

           

Opdrachten

5 076

3 658

5 627

5 600

5 600

Onderzoek en kennisoverdracht

5 076

3 658

5 627

5 600

5 600

           

Ontvangsten

556 140

552 733

1 310 618

1 310 218

1 293 659

D2 Budgetflexibiliteit

Het grootste deel van het budget op dit artikel is juridisch verplicht. Jaarlijks wordt een verplichting aangegaan voor het gehele huurtoeslagbudget voor het begrotingsjaar en de subsidies betreffen de kasuitgaven als gevolg van in het verleden aangegane verplichtingen. De verschillende bijdragen zijn bestuurlijk verplicht en in het begrotingsjaar juridisch gebonden. Voor een beperkt deel van de uitgaven voor onderzoek en kennisoverdracht zijn nog geen verplichtingen aangegaan. Deze middelen worden gedurende het jaar aangewend en zijn deels alternatief aanwendbaar, voor zover niet benodigd voor de uitfinanciering van tot en met 2011 aangegane verplichtingen.

E Toelichting op de instrumenten

3.1 Betaalbaarheid

Subsidies

Bevorderen Eigen Woningbezit

Zoals gemeld aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II, 32 123 XVIII, nr. 74), is voor nieuwe toekenningen op grond van de Wet BEW geen budget meer beschikbaar. De meerjarig beschikbare middelen dienen uitsluitend voor betaling van in het verleden aangegane verplichtingen. Hiervoor is in 2012 € 33 mln. benodigd. Dit betreft 34 500 bijdragen van gemiddeld € 950.

Eigen woningenregelingen

Ook de in het verleden aangegane verplichtingen op grond van de Eigen woningenregelingen leiden meerjarig tot betaling. In 2012 is hiervoor € 7 mln. benodigd.

Om het eigen woningbezit te bevorderen staat het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties garant voor het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) die de uitvoering verzorgt van de Nationale Hypotheek Garantie. Daarnaast worden door corporaties koopvarianten en verkopen onder voorwaarden ontwikkeld om een eigen woning meer toegankelijk en beter betaalbaar te maken.

Woonconsumentenorganisaties

De Woonbond en de Stichting VACpunt Wonen ontvangen financiële bijdragen voor de uitvoering van een met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties overeen te komen programma van activiteiten op het gebied van kennisoverdracht, voorlichting en scholing. Doel is de positie van de woonconsument te versterken om recht te doen aan hun positie op de woningmarkt.

Bekostiging

Huurtoeslag

Voor de raming van de huurtoeslag (zowel uitgaven als ontvangsten) is als uitgangspunt genomen het budget waar huurtoeslagontvangers uiteindelijk (na definitief toekennen) recht op hebben. Het gaat dan om jaarlijks bijna 1,2 mln. huurders, met een gemiddeld huurtoeslagbedrag van ongeveer € 1 830 (cijfers 2009). Voor de meerjarige ontwikkeling is rekening gehouden met de verwachte huur-ontwikkeling en omvang van de populatie (afhankelijk van demografie en werkloosheidsontwikkeling).

De systematiek van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (Awir) betekent dat in eerste instantie de toeslagen voorlopig worden toegekend op basis van door de burger zelf aangeleverde gegevens. Na afloop van het jaar worden de toeslagen definitief vastgesteld op basis van gecontroleerde gegevens. Op basis van uitvoeringsgegevens van de Belastingdienst is in de raming rekening gehouden met het feit dat de voorlopige toekenningen hoger liggen dan wat uiteindelijk bij de definitieve toekenningen wordt vastgesteld. De uitgaven zijn met dit bedrag verhoogd, als spiegelbeeld hiervan is ook een ontvangstenstroom geraamd. Tot slot is in de raming rekening gehouden met het kasritme van de uitvoering, waarbij geldt dat de ontvangsten als gevolg van ingestelde terugvorderingen enige tijd nemen om volledig binnen te komen.

De grafieken 3.2 en 3.3 geven de ontwikkeling van de netto-huurquote weer voor huurtoeslagontvangers (het percentage van het netto inkomen dat wordt besteed aan huur). Hierbij zijn acht huishoudens onderscheiden. Voor elke in de huurtoeslag onderscheiden huishoudcategorie zijn de cijfers berekend voor een huishouden met een minimuminkomen en een huishouden met een inkomen in het inkomensafhankelijke traject. Bij de berekening van de netto huurquote voor de gepresenteerde huishoudens is gerekend met de gemiddelde huur voor de betreffende groep. De huurquoten zijn berekend door het aandeel van de netto huurlasten (huur gesaldeerd met huurtoeslag) in het belastbaar inkomen te berekenen. De huurquote stijgt in 2012 voor alle gepresenteerde huishoudens ten opzichte van 2011. Deze stijging heeft zijn oorzaak in de voorgenomen bezuinigingen via de verhoging van de kwaliteitskortingen in de huurtoeslag.

De nieuwe inzichten in de ontwikkeling van het huurtoeslagbudget en additionele (rijksbrede) problematiek hebben het kabinet doen besluiten de reeds in de begroting 2011 opgenomen taakstelling op de huurtoeslag vanaf 2012 in de tijd te versnellen. Vanaf 2012 wordt een bezuiniging op het huurtoeslagbudget doorgevoerd van € 100 mln., oplopend naar € 150 mln. in 2013. In de begroting 2011 werd nog uitgegaan van een taakstelling van € 52,8 mln. in 2012 oplopend naar € 175,8 mln. in 2015. Deze bezuiniging zal onder andere worden ingevuld door een verhoging van de kwaliteitskortingen in de huurtoeslag met 10%-punt. Voor alle hier gepresenteerde huishoudens is gerekend met een huur die hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens, waardoor de verhoging van de kwaliteitskorting een effect heeft op het recht op huurtoeslag en daarmee op de berekende huurquote.

Grafiek 3.2: Huurquote jonger dan 65 jaar

Grafiek 3.2: Huurquote jonger dan 65 jaar

Grafiek 3.3: Huurquote 65 jaar en ouder

Grafiek 3.3: Huurquote 65 jaar en ouder

Opdrachten

Beleidsprogramma betaalbaarheid

BZK voert voor het programma betaalbaarheid verschillende activiteiten uit. Onder andere voor de huurtoeslag, maar ook voor het monitoren en stimuleren van geschikte huisvesting voor ouderen. Een ander belangrijk onderdeel van het programma is het in beeld brengen (en voorkomen) van risico's van eigenwoningbezit en het toezichthouden op woningbouwcorporaties. Voor deze werkzaamheden verleent BZK, samen met huurders, verhuurorganisaties en andere partijen voor woningmarktontwikkeling, opdrachten aan diverse partijen.

Bijdragen

Huurcommissie

Het werkterrein van de Huurcommissie wordt gevormd door het gereguleerde deel van de markt voor huurwoonruimte. Als huurders en verhuurders er onderling niet uitkomen, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraken in geschillen tussen huurders en verhuurders over de hoogte van huurprijzen en servicekosten.

De Huurcommissie werkt als opdrachtnemer van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Voor het jaar 2012 wordt een bijdrage van BZK van € 18,9 mln. geraamd. De leges zijn niet kostendekkend.

Voor 2012 worden de onderstaande aantallen en behandeltermijnen verondersteld.

Digitalisering van de interne werkprocessen zal bijdragen tot een verkorting van de behandeltermijnen, waardoor stapsgewijs aan de wettelijke termijnen voldaan zal worden. Voor nadere informatie wordt verwezen naar de baten-lastenparagraaf.

Tabel 3.1

Procedure

Aantallen 2012

Behandeltermijn 2012

Beslechting huurprijsgeschillen

11 250

80% binnen 5 maanden

Beslechting servicekostengeschillen

4 000

80% binnen 5 maanden

Verklaringen over de redelijkheid van de huurprijs in het kader van behandeling van huurtoeslagaanvragen door Belastingdienst

750

nvt

Totaal

16 000

 

Overige uitvoeringsdiensten

De Belastingdienst zal zorg dragen voor de verstrekking van de inkomensgegevens, noodzakelijk voor de uitvoering van de maatregel om een huurstijging van inflatie plus 5% toe te staan voor huurders met een huishoudinkomen hoger dan € 43 000. Bezien wordt waar deze uitvoering wordt gepositioneerd.

3.2 Basisonderzoek en kennisoverdracht

Subsidies

Samenwerkende kennisinstellingen

In afstemming met de eigen activiteiten van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt een gedeelte van het beschikbare budget ingezet voor activiteiten van de volgende kennisinstellingen: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), Netherlands Institute for City Innovation Studies (NICIS), Kennis-, Expertise- en Innovatiecentrum Stedelijke Vernieuwing (KEI) en Nederlands instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov). Deze vier kennisinstituten hebben in mei 2011 afgesproken te gaan fuseren per 1 januari 2012. Door het samen gaan ontstaat een nationaal kennisinstituut voor stedelijke en regionale ontwikkeling. De gezamenlijke programmering zal leiden tot meer synergie in activiteiten en meer oog voor dwarsverbanden tussen beleidssectoren. Uitvoeren van onderzoek is noodzakelijk voor het onderbouwen van beleid, het verrichten van strategische verkenningen en het bieden van instrumenten aan andere partijen om hun rol en verantwoordelijkheden waar te maken.

Opdrachten

Onderzoek en kennisoverdracht

De activiteiten voor basisonderzoek en kennisoverdracht hebben vooral betrekking op het gebied van de woningmarkt. Het budget wordt besteed aan onder meer verkenningen, de uitvoering van het Woon Onderzoek Nederland 2012, monitoring van beleid en ramingmodellen.

Ontvangsten

Met ingang van het jaar 2014 zijn de inkomsten van de heffingswet verhuurders (van 760 mln. per jaar) opgenomen in de ontvangsten.

Licence