Base description which applies to whole site
+Toon begrotingsfasen

3.9 Dienst van de Huurcommissie

Inleiding

Het werkterrein van de Huurcommissie wordt gevormd door het gereguleerde deel van de markt voor huurwoonruimte. Als huurders en verhuurders er onderling niet uitkomen, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraken in geschillen tussen huurders en verhuurders omtrent de hoogte van huurprijzen en servicekosten. Duidelijke informatie over de huurprijswetgeving kan verschillen van mening tussen huurders en verhuurders in een vroeg stadium oplossen en zo procedures bij de Huurcommissie voorkomen. Via verzoekformulieren, de internetsite, de daarop te vinden huurprijscheck en de telefonische helpdesk, heeft de Huurcommissie die informatie in 2014 verschaft. Daarnaast beantwoordt de Huurcommissie verzoeken van de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen in het kader van de uitvoering van de huurtoeslag door de Belastingdienst.

De Huurcommissie is een landelijk functionerend ZBO. Dit ZBO wordt ondersteund door de Dienst van de Huurcommissie (DHC), die de status van baten-lastenagentschap heeft. Hierdoor wordt het mogelijk om het verband te leggen tussen de kostprijzen enerzijds en de kwantiteit en kwaliteit van de diensten anderzijds.

Jaarlijks verstrekt de directie Woningmarkt (onderdeel van DG Wonen en Bouwen, DGWB) een opdracht aan DHC voor de uitvoering van de huurgeschilbeslechtings- en overige werkzaamheden. Het leeuwendeel van die werkzaamheden wordt afgerekend op basis van het aantal afgewikkelde zaken en de daarvoor geldende tarieven; deze tarieven behoeven goedkeuring door de eigenaar, de DG Wonen en Bouwen.

Staat van baten en lasten van het baten-lastenagentschap

Bedragen x € 1.000
 

(1)

(2)

(3)=(2)-(1)

(4)

Omschrijving

Oorspronkelijk vastgestelde begroting

Realisatie

Verschil realisatie en oorspronkelijk vastgestelde begroting

Realisatie 2013

Baten

       

Omzet moederdepartement

10.125

12.182

2.057

13.300

Omzet overige departementen

0

0

0

0

Omzet derden

2.058

966

– 1.092

983

Rentebaten

0

9

9

11

Vrijval voorzieningen

0

0

0

71

Bijzondere baten

0

2.331

2.331

3.703

Totaal baten

12.183

15.488

3.305

18.068

         

Lasten

       

Apparaatskosten

11.186

12.318

1.132

13.099

– Personele kosten

5.578

6.812

1.234

7.081

Waarvan eigen personeel

5.278

5.137

– 141

5.375

Waarvan externe inhuur

300

1.195

895

1.706

Waarvan overige personele kosten

480

480

0

– Materiële kosten

5.608

5.506

– 102

6.018

Waarvan apparaat ICT

2.892

2.610

– 282

2.164

Waarvan bijdrage aan SSO's

0

0

0

0

Waarvan overige materiele kosten

2.896

2.896

Afschrijvingskosten

1 372

988

– 384

960

– immaterieel

569

964

395

927

– materieel

803

24

– 779

33

Overige lasten

0

3.291

3.291

5.829

– dotaties voorzieningen

0

960

960

1.837

– rentelasten

0

0

0

0

– bijzondere lasten

0

2.331

2.331

3.992

Totaal lasten

12.558

16.597

4.039

19.888

         

Saldo van baten en lasten

– 375

– 1.109

– 734

– 1.820

Toelichting

Baten

Omzet moederdepartement

De voornaamste bate van DHC bestaat uit de vergoeding door de opdrachtgevende beleidsdirectie Woningmark voor het aantal gerealiseerde zaken. Deze vergoeding wordt in principe bepaald door de gerealiseerde aantallen geschilzaken respectievelijk redelijkheiduitspraken te vermenigvuldigen met het tarief per soort zaak. Met betrekking tot huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen is in 2014 (net als in 2013) in overeenstemming met de opdrachtgever afgeweken van deze systematiek in verband met het ontbreken van meerjarige ervaringscijfers over de uitvoeringskosten. Met de opdrachtgever is afgesproken dat deze op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten vergoed worden. Deze vergoeding is verantwoord onder de bijzondere baten. Over 2014 is de opbrengst derhalve als volgt berekend:

Berekening opbrengst uit productie

Soort zaak

Aantal zaken

Tarief

Vergoeding1

Huurprijsgeschillen

5.712

€ 1.211

6.917

Servicekostengeschillen

2.438

€ 1.393

3.396

Huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen

3.540

n.v.t.

n.v.t.

Huurverhogingsgeschillen op grond van punten

1.610

€ 1.266

2.038

Redelijkheid huurprijzen2

352

€ 782

275

WOHV-geschillen3

14

€ 8.488

119

Totaal

13.666

 

12.745

In offerte vermelde verlaging van vergoeding i.v.m. verwachte IAH-leges

– 563

In rekening te brengen bij opdrachtgever

12.182

1

afgerond, x € 1.000

2

Verzoeken van de Belastingdienst in het kader van de behandeling van Huurtoeslag-aanvragen.

3

Geschillen op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder

Het positieve verschil tussen de begrote en berekende vergoeding is het gevolg van een hogere totale productie dan geraamd, zoals uit de volgende tabel blijkt:

Productie

Soort zaak

Verwachting (1)

Realisatie (2)

Verschil (2–1)

Huurprijsgeschillen

4.760

5.712

952

Servicekostengeschillen

2.800

2.438

– 362

Huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen

3.600

3.540

– 60

Huurverhogingsgeschillen op grond van punten

630

1.610

980

Redelijkheid huurprijzen1

300

352

52

WOHV-geschillen2

10

14

4

Totaal

12.100

13.666

1.566

1

Verzoeken van de Belastingdienst in het kader van de behandeling van Huurtoeslag-aanvragen.

2

Geschillen op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder

De hogere productie hangt samen met de hogere instroom dan verwacht. De hogere instroom bij huurprijs- en huurverhogingsgeschillen op grond van punten kan verklaard worden door het met ingang van 2013 gewijzigde huurverhogingsbeleid. In het kader van dat beleid is het verhuurders toegestaan om voor alle huurders een huurverhoging voor te stellen die hoger is dan het inflatiepercentage en tevens om voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 33.000 een inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen. Huurders werden als gevolg hiervan geconfronteerd met een grotere huurverhoging in vergelijking met voorgaande jaren, toen er sprake was van een inflatievolgend huurverhogingsbeleid, en zijn als gevolg daarvan attent op de verhouding tussen de huurprijs(-verhoging) en de kwaliteit van hun woning. In 2014 zijn ruim 1.800 huurverhogingsgeschillen aan de Huurcommissie voorgelegd met betrekking tot de huurverhoging per 1 juli 2014 waarbij het inkomen geen geschilgrond was. Het leeuwendeel daarvan, plus huurverhogingsgeschillen met betrekking tot eerdere jaren, is in 2014 afgewikkeld.

Omzet derden

De opbrengst van de leges is lager dan bij de begroting de raming was. Dit is veroorzaakt doordat bij die raming uitgegaan is van de in 2013 voorgenomen legesverhoging voor particuliere verhuurders, zoals verwerkt in het wetsvoorstel Modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie (22 698). Op verzoek van de Tweede Kamer is deze legesverhoging niet doorgegaan. De daaruit voortvloeiende legesderving is door het moederdepartement gecompenseerd door een in 2014 verleende bijdrage ter versterking van het eigen vermogen. In deze opbrengst zijn de in 2014 verleende legesvrijstellingen verwerkt.

Bijzondere baten

Ten behoeve van een aantal specifieke projecten heeft het moederdepartement in 2011 specifieke bijdragen toegezegd en bij wijze van voorschot betaald. Jaarlijks wordt de definitieve hoogte van deze bijdragen bepaald en (na afloop van het desbetreffend jaar in rekening gebracht) op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten (zie lasten).

Lasten

Apparaatskosten: personele kosten

De personele kosten waren in 2014 hoger dan begroot. Een voorname oorzaak hiervan was een grotere inhuur van externe medewerkers en inschakeling van gedetacheerden dan geraamd om de hogere instroom van geschillen te behandelen.

Apparaatskosten: materiële kosten

De materiële kosten waren iets lager dan begroot, vooral door lagere ICT-kosten.

Dotaties voorzieningen

De voorzieningen zijn met € 960.000 verhoogd in verband met de verwachte kosten als gevolg van de reorganisaties in 2009 en 2012, alsmede de onzekere ontvangsten uit legesvorderingen.

Bijzondere lasten

In 2014 zijn kosten gemaakt voor het verbeteren van de website van de Huurcommissie, de behandeling van huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen en de verbetering van de digitale dienstverlening. Ook de waardevermindering van onderhanden werk is onder deze post verantwoord.

Saldo van baten en lasten

Het negatieve saldo van € 1,109 mln. is veroorzaakt door de lagere legesbaten dan geraamd (€ 1,092 mln.) en de dotatie aan de voorziening met het oog op kosten die gemaakt zullen worden voor de in 2009 en 2012 doorgevoerde reorganisaties alsmede in verband met onzekere ontvangsten uit legesvorderingen (€ 0,960 mln.). Uit het feit dat het negatief resultaat € 1,109 mln. bedraagt in plaats van (€ 1,092 mln. + € 0,960 mln.=) € 2,052 mln., kan worden geconcludeerd dat het resultaat uit de reguliere baten en lasten waarop DHC grip heeft – evenals vorig jaar – positief was en € 0,943 mln. bedroeg.

Balans per 31 december 2014 (bedragen x € 1.000)
 

31 december 2014

31 december 2013

Activa

   

Immateriële activa

2.035

2.611

Materiële activa:

86

97

– Grond en gebouwen

0

0

– Installaties en inventarissen

84

95

– overige materiële vaste activa

2

2

Voorraden

2.239

2.493

Debiteuren

975

518

Nog te ontvangen

37

119

Liquide middelen

6.997

11.605

Totaal activa

12.369

17.443

     

Passiva

   

Eigen vermogen:

890

191

– exploitatiereserve

1.999

2.011

– onverdeeld resultaat

– 1.109

– 1.820

Voorzieningen

2.748

3.343

Leningen bij het MvF

0

0

Crediteuren

111

174

Nog te betalen

8.620

13.735

Totaal passiva

12.369

17.443

Toelichting

Activa

Immateriële activa

De immateriële activa bestaan uit aangeschafte software en het Themis bedrijfssoftwarepakket dat in opdracht van de Huurcommissie door derden in 2010 is ontwikkeld en in januari 2011 in gebruik is genomen. Op bedragen van de post Themis wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikname, dus vanaf 2011. De investering in 2014 betreft verdere verbeteringen van Themis.

Materiële activa

De materiële activa bestaan uit inventaris, hardware, installaties en verbouwingen die in de afgelopen jaren zijn gedaan aan het kantoor Den Haag en de DHC-ruimte in het Havengebouw te Amsterdam. DHC huurt zijn kantoorruimten, deze panden staan daarom niet op de balans als activa. Het grootste deel van de activa is begin deze eeuw aangeschaft waardoor de restwaarde beperkt is. Veel activa worden nog gebruikt terwijl ze inmiddels afgeschreven zijn.

Voorraden

Dit betreft het onderhanden werk.

Debiteuren

Deze post heeft betrekking op de nog te factureren vergoeding van de opdrachtgever voor de in geleverde productie in 2014 en op nog te ontvangen leges van huurders en verhuurders die bij een huurgeschil (geheel of gedeeltelijk) in het ongelijk zijn gesteld en als niet-indiener deze leges niet als voorschot hadden betaald. In deze post zijn geen bedragen opgenomen uit hoofde van vorderingen op andere Ministeries en agentschappen.

Passiva

Eigen vermogen

Het eigen vermogen wordt gevormd door enerzijds de exploitatiereserve en anderzijds het onverdeeld resultaat over 2014. De exploitatiereserve is in 2014 gemuteerd door verwerking van het onverdeeld resultaat 2013 en de bijdrage van het moederdepartement ter versterking van het eigen vermogen. Deze bijdrage is gevraagd ter compensatie van de legesderving en de dotatie aan de voorziening. Na aftrek van het onverdeeld resultaat 2014, bedraagt het eigen vermogen € 0,890 mln. Daarmee is de omvang van het eigen vermogen gestegen boven het in de Regeling Agentschappen vermelde maximum van 5% van de gemiddelde jaaromzet in de jaren 2012–2014; dit maximum bedraagt € 0,708 mln. Het surplus wordt in 2015 conform die regeling bij gelegenheid van de Eerste suppletoire begroting uitgekeerd aan het moederdepartement.

Voorzieningen

De voorzieningen die op de balans staan betreffen kosten in verband met de reorganisaties in 2009 en 2012, alsmede onzekere ontvangsten uit legesvorderingen.

Overzicht voorzieningen per 31 december 2014 (x € 1.000)
 

Stand 1-1-2014

Onttrekking

Vrijval

Dotatie

Saldo 31-12-2-14

Reorganisatie 2009:

469

174

0

21

316

Reorganisatie 2012:

2.802

1.379

0

887

2.310

Legesontvangsten

72

2

0

52

122

Totaal

3.343

1.555

0

960

2.748

Crediteuren

Dit betreft in 2014 ontvangen maar per ultimo 2014 nog niet betaalde facturen voor gemaakte kosten die betrekking hebben op 2014. In deze post zijn geen bedragen opgenomen uit hoofde van schulden aan het moederdepartement, andere Ministeries en agentschappen.

Nog te betalen

Deze post bestaat uit nog te ontvangen facturen, legesvoorschotten, vooruitontvangen vergoedingen door de opdrachtgever en het moederdepartement, alsmede verplichtingen jegens het personeel. Onder deze post is ook de resterende schuld aan het moederdepartement voor de overgenomen activa opgenomen; het betreft een bedrag van € 0,621 mln.

Kasstroomoverzicht over 2014 (bedragen x € 1.000)
   

Oorspronkelijk vastgestelde begroting (1)

Realisatie (2)

Verschil realisatie en oorspronkelijk vastgestelde begroting (3)=(2)-(1)

1.

Rekening-courant RHB

1 januari 2014

3.340

11.605

8.265

2.

Totaal operationele kasstroom

1.372

– 5.185

– 6.557

3a.

Totaal investeringen (-)

1.372

– 401

971

3b.

Totaal boekwaarde desinvesteringen (+)

0

0

0

3.

Totaal investerings-stroom

1.372

401

971

4a.

Eenmalige uitkering aan moeder-departement (-)

0

– 830

– 830

4b.

Eenmalige storting door het moeder-departement (+)

0

1.808

1.808

4c.

Aflossingen op leningen (-)

– 1.372

0

1.372

4d.

Beroep op leenfaciliteit (+)

1.372

0

– 1.372

4.

Totaal financieringskasstroom

0

978

978

5.

Rekening-courant RHB 31 december 2014 + stand depositorekeningen(=1+2+3+4) (maximale roodstand € 0,5 miljoen)

3.340

6.997

3.657

Toelichting

In 2014 is geen beroep gedaan op de leenfaciliteit. De uitgaven voor de investeringen (in ICT) konden worden gefinancierd uit de liquide middelen.

Het saldo liquide middelen is ten opzichte van de beginbalans gedaald. Dit is met name veroorzaakt doordat activiteiten zijn gefinancierd uit in eerdere jaren ontvangen voorschotten.

Overzicht doelmatigheidindicatoren per 31 december 2014

Doelmatigheidsindicatoren

Doorlooptijden

Voor de doorlooptijden van geschilbeslechting staat in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte een termijn van vier maanden. De in de begroting vermelde streefwaarden voor 2014 zijn als volgt gerealiseerd:

 

Begroting

Realisatie

% huurprijsgeschillen afgerond binnen 4 maanden

90%

58%

% servicekostengeschillen afgerond binnen 5 maanden

90%

66%

% huurverhogingsgeschillen afgerond binnen 4 maanden

90%

95%

De afgelopen jaren heeft DHC stappen gezet om deze doorlooptijden te verkorten. In 2014 is 95% van de huurverhogingsgeschillen (inclusief de inkomensafhankelijke geschillen) binnen vier maanden afgehandeld. Dit percentage ligt ruim boven de norm van 90%. Daarentegen is zowel bij de reguliere huurprijsgeschillen als bij de servicekostengeschillen de norm van 90% afhandeling binnen vier respectievelijk 5 maanden nog te ambitieus gebleken. Er zijn verschillende factoren die de doorlooptijd van een zaak negatief beïnvloeden. Deze factoren kunnen zowel extern als intern zijn bepaald. Zo komt het regelmatig voor dat een van de betrokken partijen een onderzoek in de woning en/of een hoorzitting afzegt. Omdat de zaak dan opnieuw moet worden ingepland, in overleg met beide partijen, vertraagt de doorlooptijd (extern bepaald). De Huurcommissie heeft in 2014 een hulpmiddel ontwikkeld om de externe vertraging te meten. Geschoond voor de externe vertraging, verbeteren de doorlooptijden met zo’n vijf procentpunt.

Om de doorlooptijden te optimaliseren, wil de Huurcommissie haar eigen werkprocessen nog meer op elkaar afstemmen. Om beter grip te krijgen op de interne factoren die de doorlooptijd van een zaak vertragen, is eind 2014 een extra hulpmiddel ontwikkeld. Dit zal ertoe leiden dat met ingang van 2015 nog beter op de doorlooptijd kan worden gestuurd. Ook onderzoekt de Huurcommissie of het mogelijk is de doorlooptijd te versnellen door de indieners van een verzoekschrift om minder bijlagen te vragen. Dit vergroot niet alleen de efficiëntie van het werkproces binnen de Huurcommissie, maar vermindert ook de administratieve lasten voor huurders en verhuurders. Eind 2014 heeft de Huurcommissie hiervoor een pilot uitgevoerd.

Integrale kostprijzen

Op basis van de werkelijke kosten over 2014 en de werkelijke aantallen afgehandelde zaken, zijn de integrale kostprijzen per product bepaald.

Integrale kostprijzen

Raming

Realisatie

Geschil Huurprijs

€ 1.379

€ 1.264

Geschil Servicekosten

€ 1.593

€ 1.498

Verklaring redelijkheid huurprijs

€ 782

€ 694

WOHV-geschillen

€ 8.291

€ 8.823

De gerealiseerde integrale kostprijzen van de behandeling van huurprijs- en servicekostengeschillen en verzoeken van de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen, zijn lager dan geraamd doordat weliswaar de totale kosten meer waren dan geraamd, maar deze konden aan meer afgewikkelde zaken worden toegerekend. Bij WOHV-geschillen was dat niet het geval.

Personeel

Het aantal medewerkers in vaste dienst (uitgedrukt in fte) en de ontwikkeling daarvan in de loop der jaren is geen doelmatigheidsindicator, maar een kengetal.

 

Ultimo 2014

Ultimo 2012

Ultimo 2013

Aantal fte (exclusief externe inhuur)

66

62

65

In de volgende tabel is het saldo van baten en lasten als percentage van de totale baten vermeld.

Realisatie

Begroting

2011

2012

2013

2014

2014

+3%

– 15%

– 10%

– 7%

– 3%

Licence